최근 ULI와 PwC가 함께 펴낸 '아시아 태평양 2026 부동산 최신 트렌드' 전망 보고서에 따르면, 아시아 주요 22개 도시의 부동산 시장에 조심스러운 낙관적 기운이 스며들고 있다. 부동산 예상 수익률이 2019년 이후 최고 수준이고, 금리 하락 추세 등은 내년을 더 밝게 비추는 듯하다. 안정된 성숙 시장(일본 같은)과 데이터 센터 부문의 선호가 늘고 있다. 그러나 글로벌 경제와 지정학적 불확실성, 중국의 과거 자산의 부실, 지역 간 불균형 등의 우려도 공존한다. 이 보고서를 바탕으로 아시아 주요 도시의 흐름을 살펴보자. 주요 도시들의 투자 순위는 이러한 신중한 낙관론이 담겨 있다. 도쿄가 3년 연속 1위를 지킨 이유는 자명하다. 안정된 경제 토대와 사무실 부문의 낮은 공실률(A등급 1% 미만)이 글로벌 투자자들을 사로잡고 있다. 싱가포르(2위)는 시장 유동성과 AI 붐으로 인한 데이터 센터 잠재력이 돋보인다. 시드니(3위)는 금리 완화와 인프라 확충으로 안정성을 더한다. 오사카(4위)는 도쿄의 연장선상에서 물류와 사무실의 균형 성장을 자랑한다. 서울(5위)은 공급 부족과 외국 자본 유입 증가로 '안전한 피난처'로 평가받는다. 이들 도시는 글로벌 불안 속에서 안정성과 유동성이 돋보이고 있다. 반대로 중국 도시들은 과잉 공급과 유동성 제약으로 하위권에 머물고 있다. 인도 도시(뭄바이 8위, 뉴델리 9위)는 경제 규모로 중상위를 차지하나 해외자본은 여전히 주춤한 상태다. 호치민(7위) 같은 개발도상 시장은 성장 잠재력은 있지만, 과거처럼 자주 언급되지 않아 실제 투자의 확대는 미지수다.각 도시의 투자 특징은 시장의 다면성을 보여준다. 도쿄는 글로벌 자본의 상징으로, 올해 거래량 179억 달러를 기록하며 사무실과 주거 분야가 주도하고 있다. 중국 부유층의 초고급 럭셔리 주거 수요가 더해지고, 데이터 센터도 AI 열풍으로 팽창 중이다. 그러나 건설 비용 상승, 일본의 금리 상승이 등이 개발을 제약한다. 싱가포르는 '조밀한' 시장으로, 다국적 기업의 사무실 수요와 럭셔리 리테일(올해 매출 139억 SGD 예상)이 매력적이다. 패밀리 오피스(가족 단위의 투자그룹)가 폭증(작년 2천 개)하면서 부동산 관심이 증폭되고, 데이터 센터는 토지·전력 부족에도 글로벌 자금을 끌어모은다. 시드니는 A급 사무실과 물류에서 회복 탄력성을 발휘하고, ESG 준수 공간 업그레이드, 임대 성장 전략 등이 투자자들의 마음을 잡고 있다. 오사카는 일본 내 2위 도시로서 데이터 센터 허브 육성 정책의 지원 등으로 도쿄와 유사한 안정성을 공유한다. 홍콩(10위)은 장기 침체 후 회복 신호가 보인다. 학생 주택 수요가 늘고, 사무실의 회복력이 돋보인다. 뭄바이는 인프라 개발(나비 뭄바이 공항, 고속철)이 상업·물류 지구를 창출하며 장기 성장을 예고한다. 상하이는 중국 내 가장 유동적인 시장으로, 아파트·호텔 회복과 양쯔강 삼각주 허브 역할이 긍정적이다.5위에 안착한 서울은 거시경제 안정과 공급 부족으로 외국 투자 비중이 2020~2025년 8.2%에서 19.7%로 급증했다. 물류 부문(올 상반기 신규 공급 40% 감소, 내후년 공실률 10% 예상)이 강세이며, 주거 분야(전세 쇠퇴로 임대 수요 확대)와 호텔(관광 회복)이 매력을 더한다. 데이터 센터도 기관 플랫폼 주도로 성장 중이며, 도시 확장 가능성이 있다. 금리 하락은 유동성을 높일 전망으로, 서울은 숨은 보석으로 떠오른다.시사점을 정리해보면, 첫째, 성숙 시장 중심으로 자본 이동, 운영 중심의 부동산, 지속 가능성 등이 핵심 경쟁력이다. 데이터 센터와 주거 분야는 과투자 위험이 있지만, AI와 인구 변화로 매력적이다. 둘째, 중국의 구조적 도전은 자국 내 자본 중심으로 회복을 촉진하나, 글로벌 투자자 귀환은 여전히 더디다. 셋째, 건설비 상승과 지정학적 우려는 신규 개발을 억제하지만, AI 확대와 지속 가능성이 투자수익률을 높이는 기회가 된다. 아시아는 세계 성장을 선도하면서 장기 투자의 기반은 견고하다. 우리도 이 같은 시사점을 반영하여 지혜로운 부동산 투자 방향으로 나아가 보자.최민성 델코리얼티그룹 회장 〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지〉