“안정적인 아파트 공급이 지속적으로 진행될 것이라는 시그널을 시장에 전달하는 것이 무엇보다 중요합니다” 최근 한 지인이 사석에서 부동산 정책의 방향에 대해 한 말이다. 그는 서울 집값이 크게 오른 것은 앞으로 공급물량이 크게 줄 것이라는 시그널이 시장에 전달된 요인이 크다고 덧붙였다. 실제 서울 집값은 ‘앞으로 공급이 줄 것이다. 그러니 하루빨리 사야 한다’라는 공감대 혹은 불안감 속에서 불안정성이 커진 것이 사실이다. 그의 말처럼 서울지역에 적정가격에 질 좋은 아파트가 꾸준히 공급될 것이라는 시그널이 있었다면, 시장은 한층 안정됐을 가능성이 크다.

 최근 KB국민은행 리브온은 1월 현재 서울 아파트 중위가격(총 거래가격의 중간치)이 9억1216만원에 달했다고 밝혔다. 문재인 정부가 출범한 2017년 5월 중위가격은 6억635만원인 점을 감안하면, 50%가 오른 셈이다. 부동산시장 안정을 위해 제시한 18번의 대책의 결과물이다. 정책목표와 사뭇 다른 셈이다.

 그동안 18차례의 대책은 대부분 수요억제 위주였다. 부동산시장의 안정화를 표방했지만, 서울지역의 원활한 주택공급에 대해서는 이렇다 할 내용이 빠졌다. 물론 공급정책이 없는 것은 아니다. 3기 신도시 건설을 내세운 점이 대표적이다. 또한, 서울시와 정부는 공급은 충분하다는 입장이다.

 그러나 전문가들은 ‘서울 집값의 해결책은 서울에서 찾아야 한다’는 간단한 이치를 간과했다고 지적한다. 주택 실수요자들은 살기 편하고, 쾌적하면서 첨단시설이 깔린 집을 선호한다. 새로 지은 아파트에서 살고 싶다는 것이다.

 그럼에도, 이러한 집을 짓기 위한 재건축, 재개발 등 서울지역에 유일한 주택공급시스템은 막았다. 재건축초과익 환수, 민간택지 분양가 상한제 도입 등 도시정비사업의 원활한 진행이나 사업성을 가로막는 규제가 그것이다. 서울시의 ‘35층 제한’이라는 층고 제한이 서울 집값을 끌어올린 주요인이라고 지적도 같은 맥락이다.

 여기에 엄격한 대출규제와 보유세 인상을 골자로 하는 12·16 초고강도 대책이 더해졌다. 이 탓에 집을 사고 싶어도 못사는 수요자는 불안하고, 집을 팔고 싶어도 못 파는 사람은 더 불안한 상황으로 치닫고 있다. 서울지역 아파트거래량이 지난 2008년 글로벌 금융위기 수준으로 떨어졌다는 통계도 있다.

 정부와 여야는 부동산정책이 4·15 총선에 미칠 영향에 대해 고민 중이다. 4월 총선은 소위 ‘부동산투기 세력과의 전쟁’의 결과에 대한 심판장이 될 것이라는 분석도 있다. 결국은 공급시스템의 정상화가 초점이 되어야 한다. 부동산정책이 ‘투기와의 전쟁’을 넘어 ‘실수요자와의 전쟁’으로 전이돼서는 곤란하다.

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