부동산에 관한 소유권이전등기청구권을 채권으로서 양도하는 것은 가능하고, 그 채권양도와 양도통지가 이루어졌다면 양수인은 채무자에 대하여 권리를 주장할 수 있게 된다. 그런데 그 소유권이전등기청구권이 매매계약으로 인한 것이라면 양도에 제한이 따른다.

A는 건물을 신축하고 있던 Y로부터 그 건물을 분양받는 계약을 체결하였는데, A가 그 분양권을 X에게 양도하였고 A, X, Y가 함께 모인 자리에서 A가 Y에게 위 양도사실을 통지하였다.

X는 그후 Y에게 건물에 대한 소유권이전등기를 청구하였고, 하급심법원은 X가 수분양자인 A로부터 건물 분양권을 적법하게 양수하였으므로, 건물 분양자인 Y는 분양권의 양수인인 X에게 건물에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단하였다.

그러나 대법원은 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 특별한 사정이 없는 이상 그 권리의 성질상 양도가 제한되고, 그 양도에 채무자의 승낙이나 동의를 요하며, 통상의 채권양도와 달리 양도인의 채무자에 대한 통지만으로는 채무자에 대한 대항력이 생기지 않으며 반드시 채무자의 동의나 승낙을 받아야 대항력이 생긴다고 하였다(대법원ﾠ2001. 10. 9. 선고 2000다51216 판결).

그 이유는 부동산의 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 물권의 이전을 목적으로 하는 매매의 효과로서 매도인이 부담하는 재산권이전의무의 한 내용을 이루는 것이고, 부동산매매계약에서 매도인과 매수인은 서로 동시이행관계에 있는 일정한 의무를 부담하므로 그 이행과정에 신뢰관계가 따르며, 특히 매도인으로서는 매매대금 지급을 위한 매수인의 자력, 신용 등 매수인이 누구인지에 따라 계약유지 여부를 달리 생각할 여지가 있기 때문이다. 소유권이전등기청구권을 매수인으로부터 양도받은 양수인은 매도인이 그 양도에 대하여 동의하지 않고 있다면 매도인에 대하여 채권양도를 원인으로 하여 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 없다.

만약 X가 A로부터 채권으로서의 소유권이전등기청구권을 양도받은 것이 아니라 분양계약상의 매수인의 지위를 양수한 것이라면 X가 Y에 대하여 건물의 매수인임을 주장할 수도 있으나, 매수인의 지위를 양수하려면 계약의 상대방인 매도인과의 합의(승낙)가 있어야 한다. 또한 위 사안에서 X가 A로부터 건물을 전매(轉買)하였고 중간생략등기의 합의가 있었다면 X가 직접 Y로부터 건물에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 여지가 있다.

그러나 A, X, Y가 함께 모인 자리에서 절차가 이루어지기는 했어도, 분양권의 양도에 관하여 Y가 승낙 또는 동의하였다고 볼 수 있다거나 중간생략등기의 합의를 하였다고 인정할 수 없다고 하였다(대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다67653, 67660 판결).

이응세 변호사 (법무법인 바른)

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