우리나라의 건설투자는 과거 1990년대에 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비중이 20%를 상회하기도 했으나, 최근에는 15%대 초반까지 축소되었다. 특히 참여정부 당시 우리나라의 GDP 대비 건설투자 비중은 매년 거의 1%p 가까이 하락하며, 국민경제에서 차지하는 위상이 급속히 낮아졌다. 일각에서는 우리나라의 건설산업도 산업의 수명주기(Industry Life Cycle)상 성숙기 단계에 이미 진입했으며, 조만간 구미 선진국과 같이 10% 내외로 국내 총생산에서 차지하는 비중이 낮아질 것으로 예상하기도 한다. 그러면 과연 국내 건설투자는 향후 어떤 방향과 속도로 변할까?.

　건설시장 변화는 경제발전 단계와 밀.

　한 국가의 건설활동은 해당 국가의 경제발전단계와 밀접한 관련이 있다. 이는 생산활동을 위한 공장, 오피스 등의 건축물과 또한 물류망을 비롯한 경제성장을 위한 사회기반시설(SOC)이 건설활동을 통해 구축되기 때문이다. 주거용 건축물 역시 국가의 경제발전 수준, 즉 국민의 소득수준과 밀접한 관련을 가지고 양적, 질적으로 변화한다. 따라서 국가의 경제발전단계에 따라 국민경제에서 차지하는 건설투자 비중은 일정한 패턴으로 모형화할 수 있을 것이다.

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　1인당 GDP 1만5000달러 이후 비중 감.

　OECD 국가들의 과거 38년간 1인당 GDP 데이터와 국민경제에서 건설투자가 차지하는 비중 데이터를 통합하여 소득수준별 건설투자 비중의 추이를 분석해 보면 1인당 GDP가 1만1000~1만2000달러(2000년 기준 불변금액)는 소득수준이 증가함과 동시에 GDP 대비 건설투자 비중도 증가함을 알 수 있다. 그러나 1인당 GDP가 1만5000달러 이후부터는 소득수준 증가에 따라 오히려 건설투자 비중이 감소했다.

　우리나라 역시 OECD의 다른 국가 평균과 비슷하게 1인당 GDP가 1만2000~1만3000달러까지는 소득수준 상승과 동시에 건설투자 비중이 꾸준히 증가하는 모습을 보이다가 이후 시점부터 감소하는 패턴을 보였다. 다만 과거 우리나라의 경우 OECD 국가들의 평균적인 건설투자 비중에 비해 건설투자 비중이 다소 높았는데, 1인당 GDP 5000달러부터 건설투자 비중이 OECD국가들의 평균 비중에 비해 지속적으로 높은 특징을 보였다.

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　우리나라는 1만3000달러 이후부터 감.

　다음으로 우리나라는 OECD 국가들의 평균보다는 다소 늦은 1만2000~1만3000달러 사이에서 건설투자 비중이 정점을 기록했고, 이후에도 1만5000달러까지는 건설투자 비중이 OECD 국가들의 평균에 비해 매우 높은 특징을 보였는데, 특히 1만 달러부터 1만5000달러 사이에서 건설투자 비중이 급격하게 상승하는 특징을 보였다. 이러한 특징은 OECD 국가들에 비해서는 상대적으로 압축 성장을 해왔기 때문에 발생한 모습으로 해석할 수 있으며, 특히 1만~1만5000달러 사이인 1990년대에는 교통특별회계에 기반한 SOC 건설 등 SOC 건설촉진정책과 주택 200만 가구 건설 정책에 의해 건설투자가 급증한 영향이 컸다. 그러나, 1인당 GDP가 1만5000달러 이후부터는 우리나라도 OECD국가들의 평균적인 건설투자 비중과 유사한 모습을 보여주고 있어 향후에는 소득수준 증가에 따라 OECD 국가들의 평균적인 건설투자 비중과 어느 정도 유사한 패턴을 보일 가능성이 큰 것으로 유추된다..

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　소득수준 변화에 따른 변화 모델 정.

　다음으로 향후 우리나라의 건설투자 흐름을 전망하기 위해 경제성장(1인당 GDP)에 따라 각국의 국민경제에서 건설투자가 차지하는 위상(GDP 대비 건설투자 비중)의 변동 특성을 설명할 수 있는 계량적 모델을 정립해 보았다. 그 결과 3차 방정식 모델이 정립되었는데, 1인당 GDP가 1만2000달러(2000년 불변금액 기준) 수준까지는 소득수준 증가에 따라 건설투자 비중이 지속적으로 늘다가 이후부터는 소득 증가에 따라 건설투자 비중이 점점 감소하는 것으로 나타났다. 세부적으로 살펴보면 1인당 GDP가 1만2000달러 수준에서는 건설투자 비중이 약 16%에 근접했고, 이후 건설투자 비중은 지속적으로 감소해 1인당 GDP가 3만 달러에 이르자 건설투자 비중은 약 10%를 조금 상회하는 수준으로 감소하는 것으로 나타났다.

　한국 2020년 경 GDP 대비 약 11%로 .

　2020년 1인당 GDP를 전망하면 우리나라의 1인당 GDP는 2019년 3만 달러를 달성하고 2020년에는 3만 달러를 소폭 초과할 것으로 추정된다. 이 전망치를 앞에서 정립한 모델에 대입하면 우리나라의 1인당 GDP(PPP 기준)가 2만5000달러가 될 것으로 예상되는 2015년에는 건설투자 비중이 12%에 조금 못 미치는 수준을 기록할 것으로 예상되며, 1인당 GDP가 3만 달러를 소폭 초과할 것으로 예상되는 2020년에는 건설투자 비중이 10%를 조금 초과하는 수준을 유지할 것으로 예상된다..

　그러나 동 전망치는 단순히 앞장에서 OECD 전체 국가 데이터를 기초로 정립된 모델에서 산출한 전망치이기 때문에 우리나라의 특성을 반영한 전망치 산출이 필요하다. 앞서 언급했듯이 우리나라는 1인당 GDP가 5000〜1만5000달러 사이 OECD 국가들에 비해 상당히 높은 수준의 건설투자가 일어났는데, 향후에는 OECD 전체 국가들로부터 도출된 모델식보다 과도하게 높은 수준의 건설투자가 일어날 가능성은 크지 않다. 이는 국가경제발전에 필요한 핵심적인 SOC 시설은 1인당 GDP가 5000〜1만5000달러 사이, 즉 1980~90년대 사이 어느 정도 이뤄졌다고 볼 수 있기 때문이다..

　아울러 향후 당분간은 우리나가 건설투자 비중이 OECD 전체 국가들로부터 도출된 모델식보다 낮은 수준으로 떨어질 가능성도 크지 않은 것으로 판단된다. 1인당 GDP 약 1만5000달러 이후 우리나라 건설투자 비중이 급격히 감소했으나, 이는 그동안 충분한 SOC 및 건축물 스톡(Stock)이 축적되었기 때문이 아니라 외환위기로 인한 급격한 국내 경제위기 발생 영향 때문이다. 또한 참여정부 시절 주택・부동산 규제 등으로 인해 건설투자가 과거에 비해 많이 위축되어 매년 1%p 가까이씩 건설투자 비중이 감소해 온 것이 최근 들어 급속히 OECD 국가들의 평균적인 건설투자 비중에 가까워진 원인으로 작용한 측면도 있다. 특히 현재 정부가 추진하는 녹색뉴딜사업, 30대 선도사업 등 대규모 사업들과 참여정부에서 시작한 균형개발사업이 향후 5년 내외로 지속되는 점을 감안할 때 향후 5년 동안 국내 건설투자의 비중이 큰 폭으로 하락할 가능성은 크지 않다. 결국 향후 4~5년간 우리나라의 건설투자 비중은 OECD 국가들의 데이터에서 도출한 모델상의 그래프보다 아래쪽으로 하락할 가능성은 크지 않다고 할 수 있다.

　이상의 사항들을 기초로 전망해 볼 때 우리나라의 GDP 대비 건설투자 비중은 2015년에 13.0〜13.5%, 2020년에는 11.0〜11.5%에 이를 것으로 전망된다. 또한 건설투자 금액 자체는 2000년 불변금액 기준으로 2015년에 134조6000억〜139조8000억원, 2020년에는 140조1000억〜146조4000억원을 기록할 것으로 전망되며, 이에 따라 건설투자의 연평균 성장률은 2010〜2015년 1.9〜2.6%, 2015〜2020년은 0.8〜1.7%를 기록할 것으로 전망된다.

　2020년 이후 선진국형 시장 변.

　결론적으로 우리나라 건설시장은 이미 성숙기에 진입했다고 볼 수 있으며, 향후 소득수준 증가에 따라 국민경제에서 차지하는 건설투자 비중은 점진적으로 하락할 것으로 전망된다. 특히 대규모 국책사업이 마무리되는 2015년 이후에는 성장 둔화가 보다 본격화될 것으로 예상된다. 현재 구미 선진국의 GDP 대비 건설투자 비중이 10% 내외이므로 2020년에 국내 건설투자 비중이 GDP 대비 11%가 된다는 것은 바로 우리나라 건설산업도 10년 후면 선진국과 비슷한 환경이 조성되는 것을 의미한다..

　향후 국내 건설산업이 성숙기에 본격 진입함에 따라 과거와 같은 대규모 신도시 개발, 기본적인 SOC 시설 확충 등의 프로젝트는 많지 않을 것이고 대신 도심재생, 주택 리모델링, SOC 시설 유지보수 및 장수명화 등과 같은 기존 시설물의 재생과 유지관리 분야의 프로젝트들이 늘어날 것이다. 아울러 자연친화형 주거공간 창조, 녹색빌딩, 초고층 빌딩, 상습정체 해소를 위한 도로 확장, 대심도 도로・철도, 초고속 하이웨이 및 철도, 초장대교량 등과 같은 신기술에 의해 사회적 니즈(Needs)를 질적으로 보다 충족시키는 건설 프로젝트가 늘어날 것이다..

　건설기업 경영 측면에서도 성숙기 산업의 경우 대부분 고객이 교섭력 우위를 지니는 바이어스 마켓(Buyer’s Market)이 형성되므로 고객의 니즈를 면밀히 분석하고 신기술 및 역량을 활용해 이를 충족시킬 수 있는 건설상품을 개발하는 것이 향후 가장 핵심적인 성공요인이 될 것이다..

이홍일 건산연 연구위.

<공동기획:한국건설한업연구원, 건설경제.