甲은 乙과 乙 소유의 오피스텔에 대한 인테리어 공사도급계약을 체결하였다. 甲이 인테리어 공사를 한창 진행하던 중 乙의 채권자가 오피스텔에 강제경매를 신청하였다. 甲이 공사를 마친 뒤 경매개시결정의 기입등기가 되었다. 甲은 이 오피스텔을 점유하면서 유치권을 행사할 수 있는가?

채무자로서는 기한의 이익을 가지고 있기 때문에 채권이 변제기에 도달할 때까지는 채무를 변제할 의무가 없다. 따라서 채권자가 유치권을 행사하여 채무자로 하여금 채무의 변제를 강제하려면 당연히 채권이 변제기에 있어야 한다. 유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 성립하는 것이므로 아직 변제기에 이르지 아니한 채권에 기하여 유치권을 행사할 수는 없다(대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다41740 판결).

공사대금채권의 변제기는 다른 약정이 없으면 공사를 완성한 때 또는 공사를 완료한 목적물을 인도한 때이다. 따라서 공사를 완료한 뒤에도 대금을 받지 못하는 경우라면 당연히 채권이 변제기에 있기 때문에 유치권을 행사할 수 있지만, 만약에 공사대금채권의 변제기를 유예해주었다면 유예기간이 끝날 때까지는 유치권을 행사할 수 없다.

유치권은 채권이 변제기에 있어야 성립하기 때문에 “채무자 소유의 건물에 관하여 증·개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자에게서 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.”(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다55214 판결)

사례의 경우에 甲은 압류의 효력이 발생하기 이전에 인테리어 공사를 완료함으로써 변제기에 도달한 공사대금 채권을 취득하였으므로 오피스텔을 점유하면서 유치권을 주장할 수 있다고 보아야 할 것이다.