강동원 법무법인정의 대표변호사

재개발, 재건축과 같은 토지개발사업에서 부동산의 경제적 가치를 판단하는 ‘감정평가’는 필수적인 절차라고 할 수 있다. 분양신청을 하지 않았거나, 분양신청을 했지만, 최종적으로 계약을 진행하지 않은 현금청산자들에게, 기존에 소유하고 있던 부동산의 경제적 가치만큼 보상을 해주어야 한다. 그러기 위해서 각각의 부동산의 가치가 어떻게 되는지 객관적으로 검토하는 절차가 필수적일 수밖에 없다.

감정평가는 크게 두 종류가 있다. 첫째, 공감정이다. 공적인 감정을 의미하는데, 수용재결, 이의재결 등 재개발, 재건축 보상절차에서 공식적으로 진행되는 감정평가이다. 둘째 사감정이 있다. 사감정은 공식적인 절차에서 진행되는 공감정을 제외하고, 진행되는 사적인 감정평가를 의미한다.

재개발, 재건축에서 많은 현금청산자분들이 사감정을 진행해야 하는지 궁금해하신다. 재개발, 재건축 사업에서 보통 보상금은 수용재결, 이의재결 단계에서 지방토지위원회나 중앙토지위원회에서 지정한 감정평가업자가 진행한 감정평가를 바탕으로 결정된다.

그런데, 이런 공감정 뿐만 아니라, 사감정을 미리 받았을 경우에는 보상금 책정에 더 유리한 부분이 있다. 사감정을 통해서 적어도 시세에 맞는 금액을 받아놓게 되면 공감정을 진행할 때 보상금이 기대 이하로 낮아지는 것을 어느 정도 예방할 수 있기 때문이다.

보상금을 잘 받기 위한 전략 중 하나인 사감정을 다음과 같은 2가지 방법으로 활용할 수 있다.

첫째, 최대한 빨리 사감정을 하는 것이 유리할 수 있다. 현금청산자가 되기 전에 미리 감정을 받아놓고, 현금청산자가 된 후 그사이에 물가가 많이 올랐다면, 그 평가비율을 적용시킬 수 있기 때문이다.

둘째, 현금청산자 지위를 얻는 시점에 감정평가를 하는 것도 좋다. 현금청산자 지위는, 분양신청을 하지 않은 다음 날 얻게 된다. 그리고 공감정의 시점도 그 시기 즈음을 기준으로 하게 된다. 따라서 그 시점에 사감정을 하여 평가를 받아놓는다면 후에 공감정을 진행할 때, 사감정을 고려할 수밖에 없다.

보상금을 만족스럽게 받기 위해서, 조합의 움직임에 수동적으로 대처하기보다는, 사감정을 통해서 조합과 협상할 수 있는 여지를 만들어 놓는 것도 좋은 방법이다. 보상절차가 비교적 복잡한 편이지만, 본인의 소중한 자산을 평가받는 중요한 절차인 만큼 제대로 이해하는 것이 필요하다.

현금청산을 하는 분들의 경우에는 감정평가뿐만 아니라 사업비 부담, 손해배상청구소송 등 다양한 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 높다. 이런 부분은 전문지식이 필요한 부분이기 때문에, 재개발, 재건축 전문가의 조언을 구하는 것도 좋은 방법일 수 있겠다.

온라인부 장세갑기자 csk@

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