역대 최대 수준으로 ‘공급 쇼크’ 수준의 대책이라는 평가와 구체적인 사업지 하나 없는 ‘허수’ 대책이라는 지적이 맞서고 있다. 지난 4일 정부가 발표한 ‘대도시권 주택공급 확대방안’ 이야기다.

‘2ㆍ4 공급대책’의 골자는 2025년까지 전국 대도시에 약 83만6000가구의 주택 공급부지를 확보한다는 내용이다.

정부 계획대로 공급이 된다면 서울에만 분당신도시 3개와 맞먹는 32만3000가구의 주택을 새로 쏟아진다. 이번 정부의 부동산 정책에 꼬리표처럼 따라다니는 주택 공급 부족 우려를 한번에 씻어낼 정도의 엄청난 물량이다. 공공 정비사업과 도심 공공주택 복합사업 등 주택 공급을 위한 새로운 제도도 도입하기로 하고, 정비사업 규제와 도심 규제 완화 방침도 내놨다.

그럼에도 ‘2ㆍ4 공급대책’에 엇갈린 평가가 나오는 이유는 정부가 발표한 주태공급 물량의 산출 근거 때문이다.

주택이 만들어지려면 우선 땅이 필요하다. 땅을 확보해야 집을 지을 수 있기 때문이다. 그런데 ‘2ㆍ4 공급대책’ 에서 어느 정도 확정된 주택 부지는 공공택지를 지정하겠다고 한 26만3000가구가 사실상 전부다. 나머지는 민간 택지에 가운데 일정 부분이 자발적으로 개발에 참여한다고 가정한 주택 수다.

예를 들어 정부는 서울에서 공공이 정비사업을 직접 시행하는 공공 정비사업으로 9만3000가구를 공급할 예정이다. 이는 서울에서 재개발ㆍ재건축 구역 가운데 사업시행인가를 받기 전 단계에 기존 정비구역 22만2000가구에서 25%, 정비사업 예정구역 등 신규 사업지 37만4000가구 중에 10%를 공급한다는 가정하에 나온 수치다. 25% 기준은 지난해 공공재개발 공모 참여율 25.9%를 고려한 수치라고 정부는 설명했다. 다만, 신규 사업지에는 왜 10%가 기준으로 설정됐는지 설명이 없다.

도심 공공주택 복합사업으로 추진될 역세권의 경우 서울은 개발 가능 사업지의 10%를 적용해 7만8000가구 공급 계획을 세웠다. 기존 역세권사업 참여율은 6.6%인데 토지주 수익이 올라가는 등 인센티브를 고려해 참여율을 추정했다는 것이 정부의 설명이다.

공공 정비사업도 재건축초과이익환수제 제외 등 인센티브가 추가된 만큼 공공재개발 참여율인 25%보다 높은 기준이 적용돼야 할 것 아닌지 하는 의문이 생긴다.

준공업 지역 개발은 역세권보다는 사업 추진 여건이 좋다는 판단에 역세권보다 15%가 적용했고, 저층주거지는 서울 저층주거지 중 정비구역 비율 10.6%를 적용해 10% 기준을 썼다.

경기ㆍ인천과 지방 광역시의 주택 공급 목표는 서울 참여율의 절반 수준으로 계산됐다. 공공정비사업의 경우 기존구역은 서울(25%) 절반인 12.5%을 기준으로 삼았다. 정부는 공급 목표를 보수적으로 잡았다고 설명하고 있지만 과학적인 근거가 있어 보이지는 않는다.

물론 정부의 기대대로 충분한 주택이 꾸준히 공급돼 주택시장이 안정될 수도 있다. 하지만 순전히 민간의 참여 여부에 목표 달성 여부가 달렸다는 점에서 결과를 예단할 수 없다. 정부는 기초 지자체장들과 협의한 우선추진 대상 리스트가 있다고 하지만 민간 사업지와 직접적인 협의를 하지는 않은 것으로 알려졌다. 조금만 기다리면 충분한 주택이 공급될 것이라는 정부의 호언장담에도 뒷맛이 개운하지 않은 이유다.

권해석기자 haeseok@

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