"PFV 등은 사업이 사라지면 그냥 사라지지만 리츠는 개발사업이 끝나도 지속가능성이 있다. 그리고 별도 외부관리기구가 없지만 리츠는 금융위원회 등 외부관리기구로서 투명하고 공정하게 운영된다."

이현석 건국대 부동산학과 교수는 17일 서울 여의도 전경련 회관에서 열린 CSF2021에서 프로젝트금융투자회사(PFV)의 개선방향에 대해 강연하고 있다. [사진=안윤수 기자]

이현석 건국대 부동산학과 교수는 "최근 논란 중인 성남시 대장동 문제처럼 PFV 중심의 사업은 정보공개나 별도 관리기구가 없어 공공개발 등에서 문제가 되지만 이같은 보완점을 리츠에서 찾을 수 있다"며 17일 '도시와 공간포럼 2021'에서 밝혔다.

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)는 특수목적회사(SPC) 또는 프로젝트금융투자회사(PFV)를 만들어 납입자본과 대출 등을 통해 땅을 사고 건물을 올린 후 분양 수익을 거둬들이는 구조다. 리츠도 비슷한 구조로 돼있지만 두 구조는 상당한 차이점이 있다.

이현석 교수는 "PFV는 유연한 사업 전개와 금융기관 의무 참여 등으로 자금조달이 쉽지만 개발사업의 리스크 관리 시스템이 없다"며 "정보의 불투명성 등으로 이번에 논란이 된 대장동 이슈 등이 벌어지는 것"이라고 지적했다. PFV의 관리감독을 하는 외부 관리감독기구가 없다보니 책임 부담도 불분명하다는 것이다.

하지만 리츠 구조는 설립 자본금도 10억원 수준이고, 최저는 PFV와 같은 50억원 수준이다. 이 교수는 관리감독 문제를 강조했다. 리츠의 관리감독을 국토교통부와 금융위원회가 한다는 점에서 투명성 확보가 크다는 것이다. 개발사업의 위험관리시스템도 운영되는 만큼 리스크 부담도 덜하다는 점이 있다

그는 "공모의무에 따른 부담감, 즉 기관투자자들 위주로 모집한다는 점이 있지만 향후 리스크 문제가 발발했을 때 빨리 대처할 수 있다는 장점이 있다"고 설명했다.

이 교수는 리츠 구조처럼 100% 갈 이유는 없지만 PFV의 개선점이 필요하다는 걸 강조했다. 성남시 대장동 사업처럼 공공임대사업 등은 규율체계와 관리감독 등이 명확해야 한다는 점 때문이다.

그는 "개발사업은 PFV 구조로 가져가면서 규율과 관리감독을 리츠처럼 해야 향후 개발수익 등에 대한 논란도 줄고 투명성을 더할 수 있다"고 말했다.

서용원기자 anton@

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