적극 책임준공 기한 연장 추진
추가공사대금 등 정산방향 협상
부동산 ‘사해신탁’도 유의해야

[대한경제=이승윤 기자] 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출의 주채무자인 시행사들이 리스크 대비 차원에서 공사비 관리방안을 제때 마련해야 한다는 법조계의 조언이 나왔다.

최근 자재비 급등이나 자재 수급 지연에 따라 시공사들의 공사대금 부담은 늘어나는 반면, 시행사들은 한정된 PF대출 자금 때문에 공사대금 증액 요청을 받아주기 어려워 결국 분쟁으로 이어질 가능성이 높다는 이유다.

법무법인 바른과 ＜대한경제＞가 21일 공동 개최한 ‘PF대출 사업장에서 시행사의 리스크 관리 전략’ 웨비나에서 바른 부동산 PF 금융위기대응팀 변호사들이 주제별로 발표하고 있다. 사진 왼쪽부터 조동현ㆍ김소연ㆍ김용우ㆍ김병일ㆍ우현수 변호사/ 사진: 바른 제공

법무법인 바른(대표변호사 박재필)의 우현수 변호사는 21일 바른 부동산 PF 금융위기대응팀과 ＜대한경제(대표 박승준)＞가 ‘PF대출 사업장에서 시행사의 리스크 관리 전략’을 주제로 공동 개최한 웨비나에서 “추가 공사대금의 세부내역 분석이나 공사대금 검증 등 시행사들의 공사비 관리방안이 필요하다”며 이 같이 밝혔다.

시행사는 부동산 개발사업 주체이자 PF대출에 대한 포괄적 책임을 지는 주채무자로, 사업 구상부터 부지 매입, 인ㆍ허가, 시공사 선정 등 사업 진행을 맡는다. 통상 부동산 PF에서는 PF대출금이나 분양수입금으로 공사대금을 지급하는 경우가 많다.

하지만 최근 부동산 PF대출 시장은 그야말로 ‘살얼음판’이다. 금리 인상 등에 따른 부실 대출 우려가 커지면서 PF 대주단인 금융권이 시행사들의 돈줄을 조이고 있을 뿐만 아니라, 공사대금이나 공사기간 지연을 둘러싼 분쟁도 늘어나고 있기 때문이다.

게다가 부동산 경기 악화에 따른 미분양 리스크까지 겹치면서 시행사들의 어려움은 점점 커지고 있다.

이 같은 상황에 시행사들이 시공사와 공사대금 분쟁부터 공사기간 지연, 분양 관련 분쟁까지 휘말릴 수 있다는 게 우 변호사의 설명이다.

그는 “공사기간이 지연되면 시공사의 책임준공약정은 물론, 대출 만기에도 영향을 줄 수 있다”며 “시행사 입장에서는 책임준공이 이행되지 않으면 기한이익 상실 사유가 될 뿐만 아니라, 기한이익 상실로 대출원리금 변제기가 즉시 도래하게 돼 시행권을 잃을 위험이 커진다”고 진단했다.

이어 “시행사는 적극적으로 책임준공기한 연장 등을 추진해 시공사와 함께 위험에서 벗어날 필요가 있다”며 “다만, 시공사에 공기 지연에 따른 지체상금이나 손해배상책임을 물을 수 있는 만큼, 시공사를 상대로 추가 공사대금 등과 정산하는 방향으로 협상할 필요가 있다”고 조언했다.

법무법인 바른과 ＜대한경제＞가 21일 공동 개최한 ‘PF대출 사업장에서 시행사의 리스크 관리 전략’ 웨비나에서 바른 부동산 PF 금융위기대응팀 변호사들이 기념 촬영을 하고 있다. 사진 왼쪽부터 김용우ㆍ김병일 변호사, 박재필 대표변호사, 김소연ㆍ조동현ㆍ우현수 변호사/ 사진: 바른 제공

부동산 신탁 관련 조언도 이어졌다.

김소연 변호사는 “통상 부동산 개발사업에서 시행사는 PF대출 전에 에쿼티 투자(후순위 대여)나 인ㆍ허가 용역 등의 채무를 부담하는 반면, 사업부지 외에는 특별한 재산을 갖고 있지 않다”며 “시행사의 재산인 부동산을 PF대출 담보로 제공하기 위해 신탁회사에 소유권을 이전하는 경우 일반 채권자들에 대한 사해행위에 해당할 위험이 있다”고 설명했다.

부동산 신탁에 따라 채무자의 재산이 감소해 결국 일반 채권자들이 집행할 수 있는 재산이 줄어들기 때문이다.

그러면서 “부동산 신탁은 PF 대주단에 대한 담보 목적으로 설정돼 일반 채권자들이 ‘사해신탁’을 이유로 신탁회사ㆍ대주단을 상대로 신탁의 취소나 원상회복을 구하는 경우 PF대출의 기한이익이 상실될 수 있다”며 “시행사는 PF대출 이전에 일반 채권자들에게 ‘PF대출을 위해 사업부지가 신탁될 수 있고, 일반 채권자는 대주단보다 후순위 채권자’라는 점을 충분히 설명하고 이해시켜야 한다”고 당부했다.

이 밖에도 김용우 변호사는 ‘시행사의 대주단에 대한 대응 전략’을, 조동현 변호사는 ‘시행사와 대주단, 투자채권자의 상생 및 도산절차의 유용성’을 주제로 각각 발표했다.

질의응답 시간에는 PF시장이 다시 활성화되는 시점을 묻는 질문이 나와 눈길을 끌었다.

이에 대해 부동산 PF 금융위기대응팀장인 김병일 변호사는 “부동산 PF시장은 사업성이나 금융 비용 등 변수들이 매우 큰 영향을 미치는 만큼, 결국 금리가 하향 기조로 전환되는 시점을 변곡점으로 하향 안정세를 지나면서 활성화되지 않을까 생각한다”고 내다봤다.

이승윤 기자 leesy@

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