이창수 텐엑스 회장이 <대한경제신문>과의 인터뷰에서 부동산 투자법에 대해 설명하고 있다. /안윤수 사진기자

[대한경제=김현희 기자] "최근 부동산경기 침체로 부동산에 대한 회의감이 많은 분위기지만, 입지 좋은 토지들이 낮아진 가격에 쏟아지고 있습니다. 이 중에 몇 년 묵힐 수 있는 토지라면 토지잔금대출(브릿지론)을 받아서 매수하는 것도 나쁘지 않아요. 지금같은 시장에서는 급하게 잡을 이유가 없으니 시장조사와 분석을 보다 세밀하게 할 수 있으니, 위기에서 기회를 만들어낼 수 있는 상황입니다."

이창수 텐엑스 회장은 2만7000여명의 유튜브 구독자를 보유한 디벨로퍼다. 그의 강연 동영상만 24만회를 기록할 정도로 꿈나무 디벨로퍼들에게는 '멘토'와 같은 존재다.

그가 최근 바라보는 부동산시장은 위기와 기회가 혼재돼있다. 싼 토지 중에서도 대출이 안되는 경우, 2년 정도 지켜봐야 하는 토지 등 다양한 매물이 나와있지만 그는 위기를 기회로 만들 수 있는 토지를 골라내야 한다고 강조한다.

"100건 이상의 개발토지 정보가 들어오는데 그 중 90개는 버려집니다. 이유는 코너나 3면이 도로에 접하지 않은 토지들이기 때문입니다. 채광 및 조망권이 있어야 오피스텔을 지어도 분양이 되는데, 건물로 둘러싸여 있는 토지는 오피스텔로도 힘듭니다. 분양이 잘될 토지인지 여부를 몇 번의 시장조사와 분석을 거쳐 확인하고 또 확인해야 합니다."

이같은 시장조사와 분석은 당연한 것인데도 이런 '원칙'을 지키지 않는 디벨로퍼들이 많다고 그는 지적한다. 그저 저렴한 토지라면 계약하기 급급한 '조급증'을 버려야 하는데, 대출 한도나 자금조달도 제대로 알아보지 않고 무턱대고 계약부터 한다는 것이다.

실제로 토지계약을 서두르다가 원하는 만큼의 대출 한도가 나오지 않자, 그대로 토지를 매물로 내놓는 사례도 많다는 것이다. 입지가 좋은 토지 중에는 등기부등본에 근저당 등으로 지저분한 곳들도 상당하다. 근저당이 지저분한 곳이면 입지가 좋아도 버려야 한다. 향후 대출 문제가 꼬이기 때문이다.

근저당이 깨끗한 토지는 토지주가 매도하지 않을 가능성이 높지만, 토지주의 나이가 90세 이상인 경우에는 이야기가 다르다. 죽기 전에 재산을 처분하려는 경우가 많기 때문이다. 또 토지주가 사망한 후 상속인들이 여러명이라면, 상속세 납부 문제 때문에 빨리 팔려고 한다. 이같은 경우에도 좋은 토지를 저렴하게 사들일 수 있다.

이 회장은 부동산 시장의 활황기에도, 침체기에도 반드시 지켜야 할 사항으로 '리스크 관리'를 꼽았다.

그는 "공사비와 대출이자 등 비용 대비 향후 수익이 어떻게 될지 몇 번이고 다시 계산해야 리스크를 줄일 수 있다"며 "시장조사도 제대로 하지 않고 자기 자신의 뇌피셜로 전망을 하는 것이 가장 큰 리스크"라고 말했다.

한편 이창수 회장은 <대한경제신문>이 오는 4월20일 오후 3시 서울 강남구 논현동 건설회관 3층 대회의실에서 개최하는 '디벨로퍼 특강'에서 수십년 축적한 노하우와 지혜를 풀어낼 예정이다.

김현희 기자 maru@ 

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