위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권이 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있으므로, 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 효력이 없는 것이 원칙입니다(대법원 2010다71578 전원합의체 판결).

‘대지사용권’이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이고(집합건물법 제2조 제6호), 소유권인 경우가 보통이지만, 대지의 소유자나 그 밖의 권한 있는 사람과의 관계에서 그 대지에 있는 전유부분을 소유하는 것을 정당화할 수 있다면 지상권, 전세권과 같은 물권뿐만 아니라 임차권과 같은 채권도 대지사용권이 될 수 있습니다.

집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은 규약으로써 달리 정하는 등 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되므로, 경매절차에서 전유부분을 낙찰받은 사람은 대지사용권까지 취득하고, 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 강제경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효입니다(대법원 2009다26145 판결). 또한 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 일체성에 따라, 전유부분에 대한 가압류결정의 효력은 종물 또는 종된 권리인 대지사용권에도 미치므로, 건축자의 대지소유권에 관하여 부동산등기법에 따른 구분건물의 대지권등기가 마쳐지지 않았다 하더라도 전유부분에 관한 경매절차가 진행되어 그 경매절차에서 전유부분을 매수한 매수인은 전유부분과 함께 대지사용권을 취득합니다(대법원 2020다278170 판결).

다만 집합건물법상의 대지사용권을 가진 구분소유자는 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 허용하는 규약 또는 공정증서를 작성하는 방법으로, 집합건물법상의 대지사용권 일부를 자신이 유보한 채 나머지 일부만 전유부분과 함께 이전하거나 또는 대지사용권의 전부를 자신이 유보하면서 그 이외의 권리를 전유부분의 매수인이 취득하도록 할 수 있습니다.

사봉관 변호사(법무법인 지평)

〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지〉