도시정비법 제8조 제1항은 “정비구역의 지정권자는 기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정할 수 있다”고 규정하고 있고, 도시정비법 시행령 제2조 제3항은 ‘준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 기간이 지난 건축물’을 노후ㆍ불량건축물 인정요건 중 하나로 규정하고 있다.

여기서 ‘준공 후 20년’의 경과라는 사정만으로 ‘노후ㆍ불량건축물’에 해당한다고 볼 수 있는지 다툼이 있었는데, 대법원은 “도시정비법령이 ‘준공 후 20년이 지난 건축물’을 노후화된 건축물의 하나로 규정하고 있는 취지는 준공 후 일정기간이 경과하면 건축물이 그에 비례하여 노후화하고 구조적 결함 등이 발생할 가능성도 크다는 데에 있다고 할 것이므로, ‘준공 후 20년 등’과 같은 일정기간의 경과는 노후ㆍ불량건축물에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 그 노후ㆍ불량화의 징표가 되는 여러 기준의 하나로서 제시된 것에 불과하고, 준공 후 20년의 기간이 경과하기만 하면 곧바로 도시정비법령이 정한 ‘노후화된 건축물’로 의제되는 것은 아니다”라는 입장을 취하고 있다(대법원 2012. 6. 18. 선고 2010두16592 판결).

따라서 준공 후 20년의 기간경과 기준을 충족하더라도 곧바로 도시정비법상의 노후ㆍ불량건축물로 인정되는 것은 아니므로, 별도로 현장조사 등을 통하여 실질적으로 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물인지 여부에 대한 검토가 선행되지 않은 이상, 행정청의 정비구역지정처분은 위법하게 된다.

다만 대법원은 준공 후 20년 이상 경과한 건축물에 대해 그 건물의 존치기간, 구조상 불량 여부, 위생상 불량 여부, 주거 지장 여부를 조사함과 아울러 노후ㆍ불량건축물 등 현황을 실질적으로 검토하였다는 사정이 있는 경우에는, 비록 도시미관의 저해 여부나 노후화 여부 등에 대한 행정청의 판단에 일부 문제가 있더라도, 그에 기초한 정비구역지정처분에는 하자가 없거나 하자가 있다고 하더라도 그 하자가 중대ㆍ명백하여 처분을 무효로 볼 정도에 이르지는 않는 것으로 보고 있다(대법원 2016. 2. 18. 선고 2015두2048 판결).

이처럼 판례는 ‘정비구역 지정에 있어 20년의 연수가 경과된 건축물에 대해 노후화 여부에 대한 판단을 잘못한 경우에도 취소사유에 해당할 뿐 무효사유를 구성하지는 않는다’는 입장인 것으로 보이므로, 노후ㆍ불량건축물 판단에 대한 잘못을 근거로 정비구역지정처분의 위법성을 다투려는 경우 제소기간에 유의할 필요가 있다.

김창화 변호사(법무법인 세종)

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