Q: A사는 2023년 3월1일 B사에 다세대주택 신축공사를 도급주었고, B사는 2023년 3월30일 C사에 위 공사 중 전기공사를 하도급 주었습니다. C사와 B사는 전기공사 대금을 1억원으로 하되, 위 다세대 주택의 301호로 대물변제하기로 약정하였습니다. A사도 C사에 직접 전기공사 대금의 대물변제로 위 301호의 소유권을 이전하겠다고 약속하였습니다.

A사는 다세대 주택의 준공 전에 위 다세대주택의 대지에 관하여 채권최고액 1억5000만원의 근저당권과 지상권을 설정하였고, 위 주택은 아직 사용승인을 받지 못하였습니다. 이런 상황에서 C사는 전기공사대금 채권의 대물변제를 원인으로 위 301호에 대한 소유권이전등기를 넘겨받았습니다.

그렇다면 C사가 위 301호의 소유권을 이전받은 것은 유효한 대물변제가 될 수 있을까요? 또 만일 유효한 대물변제가 된다면, C사는 어떤 방법으로 권리구제를 받을 수 있을까요?

A: 이 사안에서 문제가 되는 것은 C사가 공사대금채권의 대물변제로 위 301호의 소유권을 이전받기는 했지만, 그 대지에 근저당권과 지상권이 여전히 설정되어 있고, 사용승인도 아직 받지 못하여 그 가치를 제대로 인정받기 어렵다는 점입니다.

대물변제는 본래 채무의 이행에 갈음하여 다른 급여를 현실적으로 하는 때에 성립하는 계약이므로, 다른 급여가 부동산의 소유권이전인 경우 등기를 완료하면 대물변제가 성립되어 기존채무가 소멸합니다(대법원 1987. 10. 26. 선고 86다카1755 판결, 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다13371 판결 등 참조).

따라서 B사가 당초의 약정대로 전기공사대금 채권의 대물변제를 원인으로 위 301호에 대한 소유권이전을 마친 이상, 이는 유효한 대물변제가 되어 전기공사대금 채권은 이미 소멸하였습니다, 따라서 C사는 위 대물변제가 무효라고 주장하면서 전기공사대금을 다시 지급하라고 청구하기는 어렵습니다(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다276789 판결).

한편, 대물변제도 유상계약이므로 목적물에 하자가 있을 경우 매도인의 담보책임에 관한 민법 조항이 준용되므로(대법원 1987. 7. 7. 선고 86다카2943 판결 참조), C사는 B사에게 민법 제575조 등 하자담보책임에 관한 규정에 근거하여 대물변제의 목적물에 제한물권이 설정되어 있고 사용승인을 받지 못한 사정으로 인해 실제 그 가치를 인정받지 못하게 된 부분에 대하여 손해배상을 청구하는 등 담보책임을 물을 수 있습니다(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다276789 판결).

박성용 변호사(법무법인 태평양)

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