재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하기 위해서는 원칙적으로 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의가 필요하다. 이 때 복리시설의 하나인 상가는 그 전체를 하나의 동으로 보기 때문에 상가 전체 구분소유자의 과반수 동의가 필요하다(도시정비법 제35조 제3항).

그런데 상가 구분소유자의 입장에서는 재건축사업이 진행되는 기간 동안 임대수익 내지 영업이익을 얻을 수 없기 때문에 조합 설립에 반대하는 경우가 많다. 따라서 재건축조합으로서는 사업 추진에 필요한 동의율 확보를 위하여 상가 조합원들과 사이에 추가적인 보상을 제공하는 약정을 하는 경우가 있는데, 이러한 개별약정의 효력 내지 구속력이 문제된다.

이에 대하여 대법원은 개별 조합원인 상가 구분소유자들(원고들)에게 관리처분계획 수립 시 개별약정의 내용을 전적으로 반영하도록 요구할 수 있는 구체적인 민사상 권리가 인정될 수 없다고 보았다. 재건축조합에게도 위와 같은 개별약정의 내용을 전적으로 반영하여 관리처분계획을 수립해야 할 민사상 의무가 인정되지 않는다고 보았고, 채무불이행에 따른 재건축조합의 손해배상책임을 부정하였다(대법원 2022. 7. 14. 선고 2022다206391 판결).

다만, 대법원은 관리처분계획이 구속적 행정계획이자 독립된 행정처분임을 전제로, 재건축조합이 새로운 총회결의로써 종전 총회결의의 내용을 철회하거나 변경할 수 있는 자율성과 형성의 재량을 가지나, 이 경우 신뢰보호원칙은 준수하여야 한다고 보았다(위 판결 및 대법원 2022. 5. 26. 선고 2022두30539 판결).

그리고 재건축조합으로서는 유효ㆍ적법한 관리처분계획 수립을 위한 적정한 재량권을 행사해야 하는데, 이러한 재량권의 범위 내에서 위 개별약정의 취지를 성실하게 반영하기 위한 조치를 취하지 않음으로써 상가 구분소유자들의 신뢰를 침해하였다면 그에 따른 불법행위책임을 부담할 여지는 있다고 판시하였다(대법원 2022. 7. 14. 선고 2022다206391 판결).

이처럼 개별약정을 관리처분계획에 반영하지 않거나 그에 관한 기존 총회결의를 변경하는 경우 그와 같은 사정만으로 재건축조합이 조합원에 대하여 채무불이행책임을 부담한다고 볼 수는 없다. 그러나 신뢰보호원칙을 위반하는 등 개별 조합원들의 신뢰를 침해하는 경우에는 불법행위책임을 부담할 수 있음에 유의하여야 한다.

조영우 변호사(법무법인 세종)

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