부동산 개발사업은 PF대출약정을 통하여 자금을 인출하는 경우가 대부분입니다. PF대출약정으로 조달된 자금이 차주인 시행사의 단독 판단으로 사용되는 것을 견제하기 위하여 시행사의 자금집행요청에 관하여 대리금융기관(대주)의 동의, 신탁사의 동의, 시공사의 동의를 받아야만 자금집행이 가능하도록 해놓는 것이 일반적입니다. 이렇게 자금인출 동의를 하게 하는 이유는 대리금융기관은 대출금의 관리 차원에서, 신탁사는 수탁사로서의 관리를 위하여, 시공사는 공사의 적절한 진행 등을 위한 것인데 최근 부동산 PF대출약정들을 둘러싼 여러 문제들이 발생하면서 각 이해관계인에게 부여된 ‘자금인출동의권’이 적절한 견제수단이 아니라 각 이해관계인들의 채권을 확보하기 위한 수단으로 활용되는 경우가 생겼습니다.

이러한 자금인출동의 등과 관련하여 대법원은 제3자 채권침해를 인정하는 의미있는 판시를 하였습니다. 대법원 2021. 6. 30. 선고 2016다10827판결은 ‘상가 분양사업의 시행사인 甲사가 분양수입금 관리계좌에 입금된 수입금을 인출하기 위하여는 시공사인 乙사의 동의서를 첨부하여야 한다는 사업약정에 따라 丙과의 분양계약 해제에 따른 해약금 인출에 대한 동의를 乙사에 요청하였으나, 乙사가 인출에 동의하지 않은 채 관리계좌에서 자신의 공사대금을 변제받고자 우선적으로 금원을 인출함으로써 관리계좌의 잔고가 부족하게 되어 丙이 해약금을 반환받지 못한 사안에서, 乙사는 丙의 해약금 반환채권이 자신의 행위로 침해됨을 알면서도 丙에 대한 관계에서 법률상 우선변제권이 인정되지 않는 자신의 공사대금을 우선적으로 추심하기 위하여 금원을 인출하였고, 乙사의 이러한 행위는 부동산 선분양 개발사업 시장에서 거래의 공정성과 건전성을 침해하고 사회통념상 요구되는 경제질서를 위반하는 위법한 행위로서, 丙은 乙사의 위법행위로 말미암아 甲사로부터 해약금을 반환받지 못하는 손해를 입었으므로, 乙사는 丙에게 그 손해를 배상할 책임이 있다’고 판시한 원심판결을 정당하다고 보았습니다.

대법원은 위 판결에서 ‘제3자 채권침해’가 성립하는 요건으로 ‘제3자가 채권자를 해한다는 사정을 알면서도 법규를 위반하거나 선량한 풍속 그 밖의 사회질서를 위반하는 등 위법한 행위를 함으로써 채권자의 이익을 침해’하는 경우여야 하고, 이 때의 위법성은 구체적ㆍ개별적으로 판단하여야 한다고 하면서 시공사의 공사대금채권 추심을 위한 인출로 수분양자에 대한 해약금 반환채권을 침해한 경우에 해당하여 불법행위가 성립한다고 보았습니다.

따라서 PF대출약정상 부여된 자금인출동의권의 행사 등도 부동산 선분양 개발사업 시장에서의 공정성과 건전성 등 일반적인 거래관념을 존중하는 선에서 행사될 때 정당화될 수 있고, 이를 단지 자신의 채권만족을 위해서 이용하는 것은 허용되지 않음을 유의하여야 할 것입니다.

우현수 변호사(법무법인 바른)

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