Q: A는 공공주택 특별법상의 공공주택사업자인 B로부터 위 법령이 정한 표준임대차계약서를 사용하여 공공임대주택을 임차한 뒤 거주하고 있습니다. A는 금융기관인 C로부터 대출을 받으면서 대출금채무를 담보하기 위하여 B에 대한 임대차보증금 반환채권을 양도하고 이를 B에 통지하는 한편, C에게 “대출금을 변제하지 못할 경우 임대차기간 내라도 위 주택에 대한 임대차계약을 해지하고 C 또는 C가 지정하는 자에게 주택을 명도할 것을 확약한다”는 각서를 교부하였습니다.

이후 A는 원리금 상환을 지체하여 기한의 이익을 상실하였습니다. C는 A를 대위하여 임대차계약을 해지한다고 주장하며 A에 대하여는 “위 주택을 B에게 인도하라”는, B에 대하여는 “C에게 임대차보증금을 지급하라”는 소송을 제기하였습니다. B에 대하여는 제1심에서 청구취지와 같은 내용의 화해권고결정이 확정되었습니다. A는 주택을 B에게 인도하여야 할까요?

A: 이 사안에서는 C가 A의 임대차계약에 대한 해지권을 대위행사할 수 있는지 여부가 문제됩니다.

채권자는 자기 채권의 현실적 이행을 유효ㆍ적절하게 확보하기 위하여 필요한 경우 채무자의 권리를 대위하여 행사할 수 있고, 다만 채무자의 일신에 전속한 권리는 그러하지 않습니다(민법 제404조 제1항). 일반적으로 임차인의 채권자는 임차인을 대위하여 임대차계약을 해지하고 임대인에게 임대차보증금 반환을 구할 수 있습니다.

그런데 ‘공공주택 특별법’은 국민의 쾌적한 주거생활을 위해 노력해야 할 국가의 의무를 실현하고 경제적 약자에게 생활에 필수적이고 기본적인 주거기반을 제공할 것을 목적으로 마련된 법으로서, 임대인의 계약해지사유를 한정적으로 제한하고 있으며 이는 강행규정으로 보아야 합니다. 설령 공공임대주택의 임차인이 대출채권자에게 대출금의 상환이 지체되는 경우 임대차계약을 중도 해지하고 임차주택을 인도하기로 약정하였더라도 이러한 약정은 위 강행규정을 배제ㆍ잠탈하는 약정으로 무효입니다.

한편 표준임대차계약서에는 임차인이 별다른 사유 없이도 임대차계약을 중도에 해지할 수 있는 중도 해지권 조항이 있습니다. 그러나 중도 해지권을 임차인의 의사와 무관하게 제3자가 대위행사할 수 있도록 하는 것은 임차권의 존속 보장을 통한 주거생활의 안정 도모라는 위 법의 근본 내용을 해할 우려가 있고, 중도 해지권은 경제력 향상 등으로 공공임대주택에서의 거주 필요성이 사라지는 등 사정변경이 발생한 경우 임차인으로 하여금 언제든 임대차계약의 구속에서 벗어날 수 있도록 마련된 조항인바, 임차인의 의사와 무관하게 제3자가 대위행사할 수 있도록 하는 것은 그 취지에 반한다는 점에서, 공공임대주택 임차인의 중도 해지권은 임차인에게 행사의 자유가 맡겨져 있는 ‘행사상의 일신전속권’으로 봄이 타당하므로, 채권자대위권의 목적이 될 수도 없습니다(대법원 2022. 9. 7 선고 2022다230165 판결).

따라서 C는 A의 해지권을 대위하여 행사할 수 없고, A는 주택을 계속 사용할 수 있습니다.

문정일 변호사(법무법인 태평양)

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