Q: PF 대출을 상환한 시공사는 PF 대출의 담보를 당연히 승계하는 것 아닌가요?

A: 부동산개발사업에 필요한 자금조달을 위한 대출, 일명 부동산프로젝트 파이낸싱(PF대출)의 대출기관(대주)은 시공사의 신용을 보고 대출을 실행하는 경우가 많습니다. 시공사로 하여금 책임준공 내지 채무인수 확약, 자금보충 약정 등을 하게 하고, 시공사의 신용을 보고 대출을 실행하는 것입니다.

이 때문에 사업이 좌초되는 경우, 시공사가 PF대출을 변제하는 경우가 종종 발생합니다. 이런 시공사가 자금을 회수하기 위한 가장 대표적인 방안은, 대주가 갖고 있던 담보권, 특히 부동산신탁의 선순위 우선수익권을 법정대위하여 공매 등을 통해 부동산을 매각하는 것입니다. 변제할 정당한 이익을 가지고 채무자의 채무를 변제한 제3자는 별다른 조치를 취하지 않더라도 해당 채권 및 담보에 관한 권리를 당연히 행사할 수 있는데, 채무인수 약정 등에 따라 시행사의 채무를 변제한 시공사는 이러한 변제자에 해당하기 때문입니다.

그런데 자금보충 약정 등 신용보강을 위한 약정 중에는 시공사의 변제행위를 법률상 달리 규정하는 경우가 있습니다. 차주가 기한의 이익을 상실하는 등의 특정한 사유가 발생할 때 시공사가 시행사에게 자금을 ‘대여’하여 자금을 보충하도록 하는 경우입니다. 이와 같이 자금이 시행사에 대한 대여금으로 규정되면, 시공사가 자금을 대주에게 직접 입금하더라도 이는 시공사가 시행사에게 대여해야 할 돈을 시행사가 지정한 대주의 계좌로 지급한 것이 되고, 대주 역시 시행사로부터 채무를 변제 받은 것이 됩니다.

이렇게 채무자가 자신의 채무를 직접 변제하면 해당 채권과 관련 담보권은 확정적으로 소멸하기 때문에, PF 대출을 시행사가 변제한 것이 되면 관련 담보권이 확정적으로 소멸하여 변제자 대위가 발생할 여지가 없습니다. 시공사가 대주의 담보권에 대한 후순위 담보권을 별도로 확보하고 있었다면 선순위 담보권자가 사라지가 자신의 담보권을 선순위가 되므로, 이를 실행하여 자금을 회수할 수는 있습니다. 그러나 시공사가 후순위 담보권을 확보하고 있지 않거나 대주와의 사이에 다른 선순위 담보권자가 존재하는 경우 시공사는 사실상 최선순위 채권을 변제하고도 채권을 회수하지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.

부동산PF 대출을 대신 변제하고자 하는 시공사는 위와 같은 경우에 유의할 필요가 있습니다.

송한사 변호사(법무법인 지평)

〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지〉