일반적으로 분양계약서에는 입주예정일(또는 입주예정시기, 입점예정일 등)을 기재하고 있다. 이때 “2023년 10월 예정(공정에 따라 변경될 수 있으며 정확한 일자는 추후 개별 통보함)”라고 기재하면서 ‘입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연된 경우’ 수분양자가 분양계약을 해제할 수 있다는 취지의 조항을 두었는데, 만약 관할관청으로부터 사용검사 예정일을 2023년 12월쯤으로 변경하는 사업계획 변경승인을 받은 경우 입주지연으로 인해 수분양자가 분양계약을 해제할 수 있는 3개월의 기간을 기산하는 기산점(입주예정일)을 언제로 보아야 하는지가 문제될 수 있다.

이와 관련하여 하급심 판결 중에는 위와 같이 입주예정일이 변경될 수 있다는 계약조항을 둔 경우에도 공사의 지연이 사업시행자의 귀책으로 인해 발생한 경우에는 당초 계약에서 정한 입주예정일로부터 입주지연 기간을 기산하여 수분양자의 해제권 행사를 인정한 판결이 있다(광주지방법원 2020. 10. 16. 선고 2019나66032 판결).

이와 달리 다른 하급심 판결중에는 ‘본건 분양계약과 유사하게 호텔공급계약을 체결하면서 준공예정일을 2017년 6월 예정으로 정하면서 설계변경 및 공정에 따라 변경될 수 있으며 변경시 추후 개별통보하기로 약정하고, 준공예정일의 변경과 관련하여 수분양자는 변경 지정된 준공일 30일 이내에 미도래된 중도금과 잔금을 납부하여야 한다’, ‘사업시행자가 이 계약서에서 정한 준공예정일(변경 통보한 경우 그 변경일)에 준공을 시키지 못할 경우에는 이미 납부한 계약금 및 중도금에 대하여 제2항에 의한 연체요율에 의거 산정된 지체보상금을 수분양자에게 지급하거나 공급금액 잔여대금에서 공제한다’, ‘준공일은 공사 진행결과에 따라 단축 및 지연될 수 있으며, 이 경우 미도래된 중도금과 잔금은 준공일에 맞춰 납부하여야 한다’는 등의 여러 조항을 두고 있었던 사안에서, 위와 같은 계약조항과 공급계약이 이미 완성된 건물이 아니라 건축 예정인 건물의 분양계약이었다는 점을 더하여 보면, 위 공급계약은 확정기한을 이행기로 정한 것이라고 보기 어렵고 ‘불확정기한’을 이행기로 정한 계약이라고 판단한 다음, 그 불확정기한의 내용은 그 건설공사의 진척상황 및 사회경제적 상황에 비추어 예상할 수 있는 합리적인 공사지연기간이 경과한 때라고 하는 매우 폭 넓고 탄력적인 것으로 보아야 하는데(대법원 2000. 11. 28. 선고 2000다7936 판결 참조), 위 사건에서는 호텔의 공사 진척상황 및 사회경제적 상황에 비추어 합리적으로 예상할 수 있는 기간을 도과하여 공사가 지연되었다는 사정을 인정할 만한 자료가 없으므로, 수분양자들은 사업시행자의 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수 없다고 본 판결도 있다(서울중앙지법 2018. 11. 30. 선고 2018나31988 판결).

위와 같은 하급심 판결들을 고려할 때, 분양계약서에 입주예정일이 공정에 따라 변경될 수 있다고 기재되어 있더라도 ①원칙적으로 입주지연의 기산점은 당초 입주예정일로 기재된 달의 말일의 다음날(예를 들어 입주예정일을 “2023. 10.” 로 기재한 경우에는 “2023. 11. 1.”)이 될 것이고 ②만약 사업시행자의 귀책 없이 공사가 지연되었음을 입증할 수 있다면 사회ㆍ경제적 상황에 비추어 합리적으로 준공을 예상할 수 있는 시점이 입주지연의 기산점이 될 것으로 보인다.

최관수 변호사(법무법인 율촌)

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