브리스톨·파리·바르셀로나 소재 아마존 물류센터
전년 대비 건물가치 급락…27일 오전 기준가 반영

그래픽:대한경제

손실률이 82%까지 치솟은 독일 트리아논 펀드의 만기 연장을 위해 대주단과 협상을 추진 중인 이지스자산운용에 또 다시 악재가 덮쳤다. 유럽 주요 3개국(프랑스 파리·영국 브리스톨·스페인 바르셀로나) 소재 아마존 물류센터에 투자한 펀드에서도 경보가 울린 탓이다.

26일 금융투자업계에 따르면 이지스운용은 오는 27일 '이지스글로벌부동산투자신탁 281호(이하 이지스 281호)' 감정평가 결과를 반영한 이날 종가 기준가격을 공시한다.

앞서 이지스 281호 투자자산의 건물가치가 떨어짐에 따라 지난 22일 개최한 집합투자재산 평가위원회 평가 공정가치를 기준으로 조정될 예정이다.

영국, 프랑스, 스페인 소재 아마존 물류센터의 지난해 말 감정평가액이 전년 대비 각각 13.36%, 8.56%, 8.26% 하락한 만큼 기준가는 10% 정도 하락할 전망이다.

지난 25일 Class-A 기준 종가가 1176.7원이므로 10%를 빼면 2019년 8월 최초 기준가(1007.11)보다 5.16% 오른 1059.03원 수준이다.

다만 감정평가액 하락폭은 지난해 말 기준이며 영국과 유럽의 금리는 올해 들어서도 꾸준히 인상돼 자산가치는 더욱 떨어졌을 가능성이 크다.

거기다 영국과 유럽연합(EU)의 중앙은행들은 물가가 안정될 때까지 고금리 정책을 유지하는 상황이다.

이에 이지스운용은 당장 올해 4분기부터 이지스 281호 투자자산 매각 절차를 개시할 계획이다. 우선 매각 자문사 선정을 위한 제안요청서(Request for Proposal·RFP)를 발송할 예정이지만, 쉽지 않을 전망이다.

올해 1분기 기준 현지 시장 물류 부동산의 캡레이트(Prime Yield)가 스페인 4.95%, 프랑스 4.4%, 영국 5.5%로 펀드가 투자한 자산(3.75%, 3.7%, 4.5%)보다 높은 탓이다. 즉, 타 물류 부동산 대비 수익률이 낮아 투자매력이 떨어진다는 의미다.

이지스 281호 투자자산이 매각되지 않더라도 100% 임차 중인 아마존과의 임대기간이 2039년 8월까지인 만큼 공실 리스크는 없다.

문제는 금융비용이다. 자산 매입을 위한 담보대출 및 공·사모펀드는 물론 환율 변동 리스크를 줄이기 위해 체결한 환헤지 계약도 우려사항이다. 최근 원화 가치가 유로·파운드화 가치에 비해 낮아져 연장 시 추가 비용 발생 가능성이 높기 때문이다.

이에 이지스운용은 이지스 281호의 이번 회차(8기, 10월 초)와 다음 회차(9기, 2024년 4월 초) 배당을 미지급하기로 결정했다.

윤소정 한국신용평가 수석연구원은 "유럽의 경우 선순위 대주단의 주택담보인정비율(LTV) 트리거(Trigger) 요건이 미국 대비 엄격하게 적용되고 있다"며 "선순위 대주가 감정평가를 통해 자산가치를 모니터링하는 과정에서 자산가치가 하락한 경우 추가 자기자본 조달이 필요한 경우가 나타나고, 이는 차입금 만기보다 실질적인 만기를 단축시켜 단기 리파이낸싱 부담을 높이는 요인으로 작용하고 있다"고 설명했다.


김진솔 기자 realsound@

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