최근 부동산 신탁회사에 신탁을 통하여 주택건설사업을 진행하는 경우가 많다. 공사관리, 분양 및 임대 등 개발사업의 과정을 부동산 신탁회사의 도움을 받아 진행할 수 있는 장점이 있기 때문이다.

그런데 토지신탁으로 사업을 진행하는 경우 신탁회사 명의로 사업계획승인을 받아 주택건설사업을 진행하므로 신탁회사가 분양자 및 대외적 사업주체에 해당한다. 하지만 신탁회사는 신탁수수료를 받아 사업을 관리하는 역할만 담당할 뿐 실질상 사업주체는 위탁자이며, 정산이 끝나면 신탁계약 종료를 전제로 하고 있다. 그런데 신탁계약이 종료되지 않은 시점에 집합건물법상 하자담보책임이 문제되는 경우 신탁회사와 실제 시행자에 해당하는 위탁자 중 누가 하자담보책임을 부담하는지 문제가 된다.

이와 관련하여 대법원은 “신탁계약이 유지되는 이상 대외적인 분양자는 신탁회사이므로 신탁회사가 하자담보책임을 부담하는 것이 타당하다. 다만 아파트 분양계약 체결 시 신탁회사와 위탁자, 수분양자 사이에 ‘신탁회사와 위탁자 사이의 신탁계약이 종료되면 신탁회사의 분양자 지위가 위탁자에게 포괄승계되는 것’으로 합의가 이루어진 경우, 위와 같은 합의는 신탁계약의 해지 또는 종료를 정지조건으로 하여 분양계약상 지위를 신탁회사에서 위탁자로 이전하기로 하는 계약인수 합의에 해당하므로, 위 합의에 의하여 분양계약자의 지위가 신탁회사에서 위탁자로 적법하게 승계되면 집합건물법에 의한 법정책임인 하자담보책임 역시 위탁자에게 당연히 승계된다”라고 판시하고 있다(대법원 2005. 1. 13. 선고 2004다17177판결 참조).

최근 작성된 분양계약서 및 신탁계약서에는 대부분 신탁계약이 종료되면 신탁회사의 분양자 지위가 위탁자에게 포괄승계된다는 내용이 포함되어 있어 신택계약이 종료되면 하자담보책임은 위탁자에게 승계되는 것이 일반적이다. 다만 신탁계약 종료시점은 쉽게 확인하기 힘들 수 있는바 관련 법적절차 등을 준비하거나 진행하는 당사자는 이 점을 염두에 둘 필요가 있다.

강형석 변호사(법무법인 정률)

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