Q: 구 임대주택법상 우선 분양전환과 관련하여 임대사업자와 입주자 간 체결한 분양계약에 따라 지급한 분양대금 중 분양전환가격 산정기준을 초과하는 부분이 무효라는 이유로 이에 대한 반환을 구하는 경우, 선착순의 방법으로 선정되어 입주했다는 등의 요건은 누가 증명하여야 할까?

A: 구 임대주택법은 임대주택의 우선 분양전환 대상으로서 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인’을 명시하고 있다. 이는 남은 주택에 대하여 주택공급규칙에서 정한 주택의 공급대상에 해당하는 사람인지 불문하고 선착순으로 공급하였을 때 입주자로 선정된 경우를 의미한다(대법원 2023. 2. 2. 선고 2020다265112 판결).

이때 명도 세대 입주자는 구 주택공급규칙에 따라 선정된 입주자이지, 선착순의 방법에 의하여 선정된 입주자가 아니다. 다만 예외적으로 명도 세대 입주자라도 공급되는 주택 수에 비하여 신청자가 적어서 발생한 남은 주택에 대하여 선착순의 방법에 의하여 입주자로 선정되었다면, 선착순의 방법에 의하여 선정된 입주자가 될 수는 있다.

임대주택의 입주자가 이러한 선착순의 방법에 의하여 선정된 입주자임을 주장하면서, 분양전환가격 중 기준을 초과하는 부분의 반환을 구하는 경우라면, 자신이 우선 분양전환 요건을 갖추었다는 점을 증명하여야 한다.

즉, 자신들이 구 임대주택법에서 정한 우선 분양전환 요건을 갖추었다는 사정, 각 분양계약에 따라 지급한 분양대금 중 구 임대주택법령에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따른 정당한 분양전환가격을 초과하는 부분이 있다는 사정 등에 대한 증명책임을 부담한다. 이는 임대사업자가가 입주자에 대해서 우선 분양전환 대상자로 인정하는 모습을 보였다는 사정만으로 달리 볼 것은 아니다.

그럼에도 불구하고 우선 분양전환 요건에 관한 입주자의 별다른 증명 없이 입주자에 대한 분양대금 반환을 결정할 수는 없다. 즉, 임대사업자가 입주자 등에 대해서 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 임차인에 해당한다는 신뢰를 부여하였다는 사정과 우선 분양전환이 이루어지고 상당한 기간이 지나 증명이 어렵다는 사정만을 근거로 무주택 요건을 갖추었음을 인정하여서는 아니된다(대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다33 판결).

장혁순 변호사(법무법인 은율)

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