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오는 3월27일부터 시행되는 개정법에 따르면, 재건축부담금이 면제되는 조합원 1인당 평균이익 금액이 3000만원 이하에서 8000만원 이하로 상향되었고, 부과구간 단위가 3000만원에서 5000만원으로 조정됐다. 장기 1주택자에 대한 감경 조항도 신설되어 6년 이상 보유 시 10%에서 20년 이상 보유 시 70%까지 재건축부담금 감경이 가능하게 되었다. 부과개시시점 자체도 최초 구성된 조합설립추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 늦춰졌다.
재건축초과이익은 재건축사업에 따른 정상주택가격상승분을 초과하는 주택가액 증가분으로서 조합 등에 귀속되는 금액을 의미한다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률은 이러한 재건축초과이익의 일부를 재건축부담금으로 납부하도록 규정하고 있는데, 구체적으로는 ‘종료시점 부과대상 주택의 가격총액’에서 ‘개시시점의 부과대상 주택의 가격총액’과 ‘정상주택가격상승분 총액’ 및 ‘개발비용 등’을 공제한 금액을 재건축부담금으로 산정하고 있다.
이와 관련하여 최근 대법원은 납부의무자가 개발비용 공제를 위한 자료의 제출기한이 지나도록 관련자료를 제출하지 않아 해당 개발비용이 반영되지 않은 재건축부담금 부과처분이 발령된 사안에서, 설령 제출기한 내에 개발비용 공제 관련 자료가 제출되지 않았더라도, 사실심 변론종결 전까지 제출된 증명자료에 의하여 인정되는 개발비용은 재건축부담금 산정에 반영되어야 한다고 판단하였다(대법원 2023. 12. 28. 선고 2020두49553 판결).
재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따르면 재건축부담금의 납부의무자는 재건축부담금의 부과종료시점부터 1월 이내에 개발비용 등의 산정에 필요한 내역서를 국토교통부장관에게 제출해야 하는데, 이는 재건축부담금의 신속한 산정 및 부과를 통하여 행정의 원활한 수행을 보장하기 위한 규정일 뿐, 이미 부과된 재건축부담금 부과처분을 다투는 항고소송에서 개발비용 산정에 반영할 수 있는 증명자료의 범위를 제한하려는 취지로 볼 수는 없다는 것이다.
대법원의 입장에 따르더라도, 처분 당시 드러나지 않은 사정을 고려하지 않은 재건축부담금 부과처분의 하자가 중대ㆍ명백하여 처분이 당연무효라고까지 보기는 어렵다. 이러한 점에서는 개발비용 공제를 위한 자료의 제출이 기간 제한 없이 허용된다고 볼 수 없다. 개발비용 공제가 누락된 재건축부담금 부과처분을 바로 잡고자 하는 경우에는 제소기간 준수를 간과해서는 안 된다는 점에 유의할 필요가 있다.
조영우 변호사(법무법인 세종)
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