[대한경제=정석한 기자] 수주산업의 특성상 건설물량 창출은 지속가능한 경영의 원천이 된다. 하지만 주택경기 침체, 기대에 못 미치는 SOC(사회간접자본) 예산 등에 미래 먹거리 확보도 쉽지 않은 실정이다.

이에 대한경제와 건산연은 물량 창출을 위해 극복해야 할 과제와 기대 효과를 △주택 △부동산PF △SOC 등 세 가지 카테고리로 나눠 정리했다. 여기서 제시된 사안들이 공약에 반영돼 지속적인 물량 창출의 밑거름이 되기를 바란다.

2023년은 주택 공급의 선행 지표라고 불리는 인ㆍ허가, 착공이 모두 위축된 한 해였다. 급격한 금리 상승에 따른 주택 구매심리 악화, 시행ㆍ건설사들의 유동성 부족 등이 복합적으로 빚어낸 결과다. 윤석열 정부의 ‘270만가구 주택공급 계획’에도 차질이 생길 것으로 우려된다. 이런 상황에선 주택 공급의 장애 요인인 규제를 개선해 나갈 필요가 있다. 〈도표 참조〉

가장 시급한 게 1기 신도시로 대표되는 ‘노후계획도시 정비사업’의 신속한 추진이다. 1990년대 조성된 일산, 분당, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시는 용적률이 각각 200％ 내외로 사업성이 좋지 않다. 때문에 기존 사업법이 아닌 특별법 제정을 통해 사업성을 개선할 필요가 있다. 특별법은 올 4월 27일 시행을 앞두고 있다.

노후계획도시 정비사업은 전체를 대상으로 한 종합계획(기본계획)을 바탕으로 개별 사업을 시행하는 복잡한 구조로 추진된다. 특히 특별정비구역 지정 요건으로 주거지역의 경우 몇 개의 주택단지를 하나로 묶어 ‘통합 정비’를 하도록 하고 있어 상당한 진통이 예상된다.

일산의 경우 평균 용적률이 169％, 중동은 226％ 수준으로 1기 신도시별 편차가 크며, 같은 신도시 내에서도 단지별로 사업성 편차가 있다. 사업성이 낮고 추가 분담금 조달 여력이 낮은 구역은 정비사업 추진이 어려울 것으로 보인다. 1시 신도시 내 총선 (예비)후보자들이 잇따라 신속한 추진과 용적률 증가 등을 공약으로 내걸고 표심 잡기에 나서는 이유다.

노후계획도시 정비사업은 도시 전체를 대상으로 하는 탓에 복잡할 수밖에 없어, 가능한한 단순화할 필요가 있다. 따라서 특별정비구역 지정 요건을 변경해 필요성이 있는 구역에서만 통합 정비를 유도해야 한다.

추가 분담금 납부가 힘든 은퇴자, 고령자 등을 위한 금융구조 도입도 고려해야 한다. 특례를 제공해도 재건축과 리모델링이 어려운 구역이 있을 것인데, 주택 성능 개선을 위한 맞춤형 리모델링 활성화 방안도 고민해야 한다.

노후계획도시 정비와 함께 ‘3기 신도시 물량 확대’도 중요하다. 수도권 중심의 3기 신도시에는 총 3만가구가 공급된다. 양호한 입지에 저렴한 주택을 대량 공급하는 게 목표다.

하지만 3기 신도시의 주택용지 비율은 25％로 적고, 평균 용적률도 200％ 미만으로 낮다. 건설 가구수가 적어지면 분양가가 높아지는 결과가 발생할 수 있다. 이에 서울에 가까운 곳에 위치한 3기 신도시 입지를 고려해 용적률을 240∼250％로 상향조정하는 것을 검토해야 한다.

대규모로 계획된 자족시설용지를 축소해 주택용지로 공급하는 방안도 필요하다. 3기 신도시는 자족기능 확충을 위해 기존 신도기 대비 2배에 달하는 13.8％를 자족시설용지로 계획했다. 지식산업센터 등이 공급되는 자족시설용지는 기존 신도시에서도 상당 기간 미매각ㆍ미개발 상태로 남아 있어 주택용지로 전환도 고민해야 한다.

3기 신도시 주택 유형도 시장 수요에 맞춰 개편할 필요가 있다. 공공주택특별법에 의거해 공공임대가 전체의 35％ 이상을 차지할 정도로 많고, 공공분양은 25％에 불과하다. 이에 시장 선호도가 낮은 공공임대 비중을 낮추고, 선호도가 높은 공공분양을 높이는 방향으로 바꿔야 한다.

미래 인구구조를 반영한 ‘시니어 주택 활성화’도 필요하다. 2023년 고령자통계에 의하면 2070년엔 노인인구가 전체의 절반(46.4％)에 달할 정도로 많고, 고령층의 내집 마련 의식은 다른 연령층 대비 매우 높다. 여야가 잇따라 고령층 표심을 잡기 위해 시니어 셰어하우스 등을 도입하겠다고 밝히는 것도 이런 배경에서다.

이에 취ㆍ등록세 감면, 용적률 혜택 등을 무기로 한 분양형 노인복지주택 재공급이 필요하다. 다만 과거 분양형 노인복지주택이 무자격자에게 분양권을 전매하거나 필수 운영시설 운영을 해태하는 등 문제가 된 만큼 이에 대한 개선이 필요하다. 저소득 고령층의 ‘에이징 인 플레이스’를 위해 공공임대주택 리모델링 시 노인주택을 확보하는 것도 검토해야 한다.

정석한기자 jobize@, 나경연 건산연 경제금융ㆍ도시연구실장, 김정주ㆍ엄근용ㆍ이승우ㆍ허윤경 건산연 연구위원, 김성환ㆍ이태희 건산연 부연구위원

〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지〉