[대한경제=김현희 기자] 국토교통부가 하반기 선보일 기업형 장기임대주택이 활성화되기 위해서는 최소 수익률 6% 안팎을 맞춰야 하고, 특히 국민연금 등 연기금의 참여를 끌어낼 수 있는 수익률 모델을 제시돼야 한다는 지적이 나온다.

국토부는 주택도시보증공사(HUG)의 민간임대주택 건설자금 보증을 더 늘려주는 방식과 리츠 세제 개편 등으로 수익률을 극대화하는 방안을 도모하겠다는 계획이지만, 업계에서는 파격적인 수준이 아니라면 기업형 장기임대의 안착이 쉽지 않다는 의견이다.

과거 박근혜 정부의 뉴스테이 등 임대주택 방안도 연기금과 투자협약만 맺었을 뿐, 구체적인 수익률 제시를 하지 못해 기관투자자의 적극적인 참여를 끌어내지 못했기 때문이다.

17일 부동산업계에 따르면 국토부는 지난 15일 '기업형 장기임대 도입을 위한 간담회'를 갖고 업계 의견을 청취했다. 이 자리에는 주택도시보증공사(HUG), 한국토지주택공사(LH), 한국주거복지포럼, 한국주택협회, 대한주택건설협회, 임대관리협회, 리츠협회, 부동산개발협회 등이 참여했다.

이 자리에서 업계 관계자들은 정부의 정책 방향에 대해선 공감하면서도 "수익률이 보장되지 않으면 쉽지 않다"고 입을 모은 것으로 알려졌다. 현재 제도적인 틀 안에서 임대주택을 하려면 수익률 6~7% 수준이어야 운영할 수 있다. 오피스텔 수익률이 5% 안팎임을 고려하면 오피스텔 임대료보다 높은 수준의 임대료를 받아야 한다는 말이다.

실제로 시행사 네오밸류가 자체 라이프브랜드로 구성한 공유형 임대주택인 '누디트 홍대'도 관리비를 포함해 매달 113만원(3개월 이상 임대시)으로 운영 중이다. 별도 보증금 없이 임대할 수 있지만, 임대기간이 1년 이내도 한정되고 인근 시세에 비해 아직 저렴한 수준으로 보긴 어렵다.

임대료 부담 원인 중에서는 '대출금리' 비중이 가장 크다는 지적이다. 공유형 임대주택은 준공된 임대주택을 담보로 대출을 받아 PF대출을 상환한다. 담보대출 이자를 임대료 수익으로 상환하는 것인데, 현 담보대출 이자가 5% 수준이다.

그나마 서울 도심인 '누디트 홍대'의 담보대출 금리는 5%로 적용받았지만 서울 외곽 및 수도권 지역이라면 더 높은 대출금리가 요구된다. 임대료가 높아진다는 의미다. 임대료를 낮게 받으면 오히려 손실로 전환, 기관투자자들의 참여를 이끌어내기 어렵다.

현재로선 관리비용과 대출이자 부담 등을 고려하면 수익률 6~7%도 손익분기점 수준인데, 연기금 등 기관투자자들이 이같은 수익률로는 참여하기 어렵다는 지적이다.

국토부가 업계에 제시한 방안은 △HUG의 건설자금 보증 한도 확대 △리츠 관련 세제 개편 △임대료 규제 완화 △연기금 등 기관투자자의 참여 독려 등이다.

업계는 HUG의 보증 한도를 높여준다고 해도 금융권이 제시하는 대출금리가 낮아지지 않으면 의미가 없다는 입장이다. 대출금리가 최대 2~3%까지 낮아져야 임차인의 임대료 부담도 함께 낮아질 수 있다는 것이다.

은행과 증권사, 연기금 등 실제 사업에 참여해야 할 기관투자자들과의 소통 필요성도 제기된다. 이날 간담회에 참석한 한 관계자는 "기업형 임대주택이 현실화되려면 자금을 조달할 기관투자자들의 의견이 무엇보다 중요하다"며 "금융위원회 등 관련부처나 연기금 관계자들이 간담회에 참석했어야 했고 이들과의 조율이 필요하다"고 말했다.

리츠에 대한 세제개편을 포함해 풀어야 할 과제는 쌓여있는 상태다. 임대주택에 대한 재산세 및 종합부동산세 등 보유세 문제는 물론, 리츠에 투자한 주주들의 배당수익을 분리과세하는 문제가 대표적이다. 기획재정부가 리츠에 대한 세제를 어디까지 풀어줄 수 있느냐도 관건이다.

국토부 관계자는 이와 관련, "리츠 세제 문제와 대출금리 문제는 한꺼번에 풀기 어려운 숙제"라며 "최대한 연기금이 참여할 수 있도록 기재부 등 관련 부처에 건의할 것"이라고 말했다.

김현희 기자 maru@

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