국토교통부는 18일 서울 논현동 건설회관에서 국토연구원과 대한건설정책연구원, 한국건설산업연구원, 한국부동산개발협회 등의 공동 주최로 민생토론회 후속 릴레이 정책 세미나를 열고 '도심복합 활성화 및 노후계획도시 정비 제도 개편 필요성'에 대해 토론했다. / 사진 : 안윤수 기자 ays77@

[대한경제=김현희 기자] 노후계획도시 정비를 위한 공공-민간 협력의 도심복합사업이 활성화돼야 한다는 주장이 제기됐다. 도심복합사업 활성화로 노후계획도시를 정비하기 위해서는 재건축·재개발 사업시 공공기여(기부채납)의 범위 확대 및 산정체계 개편이 필요하다는 지적이다.

국토교통부도 민간 주도의 도심복합사업에 대해 공공 주도 수준으로 규제를 완화하겠다는 방침을 밝혀 부동산개발업계의 의견이 적극 반영될 것으로 보인다. 지난 2021년 문재인 정부 당시 도입한 공공 도심복합사업은 낮은 사업성으로 재개발이 어려운 지역의 용적률을 최대 700%까지 완화해 도심주택 공급을 확대하는 제도다. 다만 공공의 토지수용 방식에 토지주들의 반발로 지지부진했다. 

국토교통부는 18일 서울 논현동 건설회관에서 국토연구원과 대한건설정책연구원, 한국건설산업연구원, 한국부동산개발협회 등의 공동 주최로 민생토론회 후속 릴레이 정책 세미나를 열었다. 이날 주제는 '도심복합 활성화 및 노후계획도시 정비 제도 개편 필요성'이다. 민간도심복합사업은 조합설립 없이 신탁·리츠 등 전문기관이 사업시행자로서 노후 역세권 등을 문화·산업시설·주택 등으로 복합개발하는 사업을 말한다.

국토부는 민간의 창의적 역량이 발휘될 수 있도록 민간 도심복합사업 규제를 공공 수준으로 완화하겠다고 설명했다. 조현준 국토부 도심주택공급총괄과장은 "도시경쟁력 강화와 주거지 정비를 촉진하기 위해 민간 도심복합사업을 활성화할 수 있도록 하위 법령을 마련할 것"이라고 말했다. 지난 1월 민간 주도의 도심복합사업 도입을 위한 도심복합개발지원법이 국회를 통과해 내년 2월6일부터 시행에 들어갈 예정이다.

이 자리에서는 그동안 일원화된 PF자금 조달 방식을 다양화하는 방식으로 도심복합사업을 활성화해야 한다는 의견에 공감대가 형성됐다. 현재는 사업시행자가 대주단 등에게 PF대출로 공사비 등을 조달받는 방식만 채택되고 있지만, 앞으로는 사업시행자가 리츠나 특수목적회사(SPC)를 통해 자금을 조달하는 방식도 필요하다는 것이다. 연기금과 공공기관, 정책금융 및 민간 금융기관 등이 리츠와 SPC에 지분투자 및 대출을 시행하는 것이다.

사업시행자는 자금을 조달받은 대가로 공급물량 중 일부를 공공주택을 제공하는 방식이다. 지분투자를 한 연기금과 공공기관, 민간 금융회사들은 SPC를 통해 '기업형 민간임대주택'을 공급할 수 있는 길도 열리는 셈이다. 대출이자 외에 사업 수익을 임대·분양주택 등 현물로 받아 이를 관리하며 운영수익을 추가로 얻을 수 있는 방식이다. 리츠를 통한 자금조달 방식도 마찬가지다.

이같은 방식은 부동산PF 방식을 개편하는 방향과도 일치한다. 박선구 대한건설정책연구원 경제금융연구실장은 "중장기적으로 PF 방식을 대체할 수 있는 부동산개발사업 투자 펀드 등 다양한 자금조달 방안에 대한 고민이 필요하다"고 지적했다.

게다가 토지 관련 관리처분 방식도 공공 위주로 토지를 확보한 후 민간사업자가 개발사업을 추진하는 방향으로 진행돼야 한다는 의견이다. 그동안 민간사업자가 토지를 정리하기 쉽지 않아 인허가는 물론 토지 수용 문제가 발목을 잡아 사업이 지지부진했기 때문이다. 이진 한국부동산개발협회 정책실장은 "필요시 공공이 구역 토지를 정리한 후 민간 사업자의 개발사업을 진행, 민간사업자의 이익을 초과이익환수 조건으로 제한하면 된다"며 "토지등소유자들의 최종 자산 선택 방식을 다양화 하고 리츠 영업인가 이전에 토지등소유자의 현물출자도 가능토록 개선해야 한다"고 말했다.

도심복합사업은 1기 신도시 및 서울 지역 등 노후계획도시 정비와 맞닿아있다. 재건축·재개발 등 정비사업시 공공임대주택 외에 공공기여 방식을 다양하게 허용해야 토지등소유자와의 이해관계도 풀 수 있다는 것이다. 김중은 국토연구원 도시재생·정비연구센터장은 "노후계획도시는 중·고밀 공동주택단지가 대규모로 밀집해있어 도시·건설규제 완화시 기반시설 부족이 우려된다"며 "도시정비법과 차발화된 새로운 공공기여량 산정 체계가 필요하다"고 지적했다.

김현희 기자 maru@

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