[대한경제=이재현 기자] 국토연구원이 23일 발표한 ‘주택공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략’에는 주택공급에 차질이 생겼다는 사실이 고스란히 드러난다. 금리 인상과 공사비 증가, 주택시장 위축에 인허가와 착공, 준공 실적이 연평균에 크게 미치지 못하고 있는 것이다.

특히 서울의 경우 인허가, 착공, 준공 실적이 예년의 30%대에 머문 것으로 나타났다.

이에 국토연은 공사비 갈등을 조정해 공사기간을 단축시키고 건축 설계 비용을 공공이 지원하는 동시에, 지역업체의 인센티브 제도 개선 등이 필요하다고 제언했다. 여기에 각 부처별로 뿔뿔이 흩어져 있는 부동산금융 정보를 통합하고 프로젝트파이낸싱(PF) 구조도 개선해야 한다고 지적했다.

국토연이 지난해 주택공급지표를 2005년부터 2022년까지 연평균 실적과 비교한 결과, 인허가는 74.2%, 착공은 47.3%, 준공은 73.9%에 불과했다.

권역별로 보면 수도권은 인허가 69.0%, 착공 39.0%, 준공 82.2%였고 비수도권은 인허가 79.5%, 착공 47.5%, 준공 65.5%였다.

제공:국토연구원

최근 10년 평균과 비교하면 작년 실적은 전국 기준 인허가 68.6%, 착공 39.5%, 준공 65.5% 수준이었다.

서울의 공급부족은 심각하다. 서울의 작년 실적은 인허가 37.5%, 착공 32.7%, 준공 42.1%로 전국 실적보다도 나빴다. 최근 10년 평균과 비교해도 인허가 34.4%, 착공 27.5%, 준공 37.5%였다.

김지혜 국토연구원 연구위원은 “수요에 비해 공급이 부족하다고 평가되는 서울의 경우 공급 회복을 위한 정책 지원이 필요한 실정”이라고 말했다.

제공:국토연구원

국토연은 공급부족 원인으로 저조한 주요 원인을 금리 인상과 공사비 증가, 주택시장 경기 위축으로 인한 사업성 악화로 꼽았다.

금융 측면에서 보면 부동산 PF 사업의 리스크 분산 기능이 제한적인 데다, 신탁, 리츠 등 PF 외 자금 조달 방법이 활성화되지 않은 점이 주택사업 지연의 원인으로 작용하고 있다고 분석했다.

국토연은 원활한 주택공급을 위한 정책으로 ‘사업기간 단축을 위한 분쟁예방ㆍ조정 방안’과 ‘주택공급기반 개선방안’을 제시했다. 사업기간 단축을 위해선 단기적으로 공공공사 부문의 공사비 갈등 조정기능을 강화하고 조정 전문가를 파견하거나, 공사비 검증 역할을 강화해 공사 단절을 최소화해야 한다고 제언했다.

또 신탁 방식으로 정비사업을 할 때는 주민 의견을 반영할 수 있는 위원회를 법제화해 주민의견 반영 기능을 개선해야 한다고 밝혔다.

중장기적으로는 공공이 조합에 설계 비용과 적격업체 선정을 지원할 필요가 있다고 밝혔다. 건축 관련 법령에 부합하지 않거나, 사업성을 부풀린 설계안을 바탕으로 정비사업을 하는 사례를 막기 위한 방안이다.

주택공급 기반 개선을 위해선 단기적으로 지역업체 참여 정비사업에 대한 용적률 인센티브를 확대하고 지역과 요건에 따라 3~20% 내외로 적용되는 비율도 조정할 필요가 있다고 제시했다.

여기에 리츠를 활용한 사업재구조화를 추진하고, 기업형 장기임대리츠를 활용해야 한다고 설명했다.

주택 공급기반 개선을 위해 중장기적으로는 건설 인력 확충방안을 마련하고, 신도시 내 유휴부지 등의 활용 가능성을 검토해 공공택지 물량을 확대해 공급해야 한다고 밝혔다.

마지막으로 국토연은 국토ㆍ도시 차원의 정교한 리스크 관리 수행을 위해 사업장별ㆍ지역별ㆍ부동산유형별 분석이 가능하도록 부동산금융 부문의 종합정보망 구축이 필요하다고 지적했다. 아울러 개별 부동산의 담보가치와 사업성 평가를 기반으로 공급금융 구조를 개편할 필요가 있다고 제언했다.


이재현 기자 ljh@

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