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상가쪼개기는 상가의 지분을 나누어 상가 소유자수를 늘이는 것이다. 이는 재건축정비사업의 동의율과 분양주택을 공급받을 수 있는 관리처분기준과 관련된다. 재건축정비사업의 조합설립 동의 요건은 동별 구분소유자 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상 토지소유자의 동의이다. 상가는 경우는 별도의 동으로 간주된다. 상가의 지분을 나눠 소유자수가 늘어날 경우 동의자수 또한 늘어나야 한다. 관리처분기준과 관련해서는 법률적으로 상가 조합원들도 분양주택을 공급받을 수 있다는 것에 기인한다. 이 과정에서 산정비율이 중요한 의미를 가지게 된다. 산정비율은 도시정비법 시행령에 정관으로 정하는 비율을 의미하는 것으로 요약하면 상가와 분양주택의 가격비율이다. 1이면 동일한 가격으로, 0.1인 경우 분양주택의 가격을 상가가격의 10%로 산정한다는 것이다. 산정비율이 낮을수록 상가조합원이 공동주택을 분양받을 가능성이 커지게 된다. 결국 산정비율이 낮으면 상가의 수가 늘어나고 그 만큼 공공주택을 분양 받을 수 있는 가능성이 커지게 된다. 이는 지방의 한 공동주택 상가 1개를 123개로 쪼개기한 사례에서 볼 수 있다. 독립정산제는 공동주택과 상가의 공사비 차이에 기인한다. 상가 공사비가 공동주택에 비해 낮다고 가정하면 상가 조합원들의 개발이익은 공동주택 조합원들보다 높게 된다는 것이다.
상가는 정비사업에서 매우 중요한 부분이다. 이에 상가와 관련해서 본질적으로 살펴볼 필요가 있다. 정비사업은 조합원의 자산가치의 변동이 매우 중요하며 법률적으로 관리처분절차로 규정하고 있다. 관리처분은 경지정리사업에서 그 연원을 찾을 수 있는데 기본적으로는 위치와 면적을 기본으로 한 대물적 처분이다. 그러나 정비사업의 경우 다수의 토지 등 소유자들의 동의를 전제로 하는바 대인적 처분도 매우 중요한 부분이다.이러한 대물적 처분과 동의를 위한 대인적 처분이 서로 상충할 수 있다는 것이다. 관리처분상 대물적 처분은 자산가치액 산정으로 간주할 수 있으며 이에 따라 법률적으로 평형배분의 우선순위를 부여하기도 한다. 그러나 대인적 처분은 동의율 산정시 자산가치액과 관계없이 동일한 권리를 부여한다. 상가는 대물적 처분측면에서 아파트와 용도와 성격 위치 등이 다르며 이에 따른 가치 또한 다르다. 그러나 동의율을 전제로 한 대인적 처분 측면에서는 동일한 권리를 부여한다. 본질적으로 서로 다른 대물적 처분과 대인적 처분 관계가 정밀하게 정리되어 있지 않은 현행 법률하에서 문제가 발생하는 것은 당연할 수도 있을 것이다.
노후계획도시정비의 통합 문제도 이러한 공동주택과 상가 관계에서 반추해 볼 수 있다. 지분을 공유하고, 관리처분에 대한 많은 법률적 기준이 존재함에도 불구하고 동일한 단지 내에서도 공동주택과 상가 간 그 용도와 성격이 다름으로 인해 정산, 동의 등의 문제가 많이 발생하고 있다. 하물며 동일한 단지가 아닌 서로 다른 단지 간 통합의 문제는 단지 내 공동주택과 상가의 문제보다 훨씬 복잡하고 어려울 것이다. 이는 기존의 기준보다 더 구체적이고 실행적인 기준이 필요하다는 것을 의미한다고 할 수 있다.
이제 노후계획도시 정비가 선도지구 지정 등 실행단계로 진행되고 있다. 기존 법률에서 상충하고 있는 대물적 처분과 대인적 처분의 관계를 본질적으로 살펴, 노후계획도시 내 단지 간 통합정비를 위한 구체적이고 실행적인 관리처분 기준 수립이 필요한 시기가 도래하고 있는 것이다.
이용각 건국대 부동산대학원 겸임교수
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