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관련 판결을 살펴보면 ①주택건설분양사업을 개시할 당시 사업주체 변경승인을 받지 않은 사실을 인정하여 주택법 제15조 제1항 및 제3항에 따른 변경승인을 받지 아니하고 사업을 시행하는 자에 해당한다고 판단한 사례(대구지방법원 2021. 10. 22. 선고 2020노4178 판결) ②신축공사에 대하여 사업주체를 일부 변경하고, 시공자를 변경하는 등 승인받은 사업계획 사항을 변경하였음에도 변경승인을 받지 아니하고 변경된 시공자로 하여금 신축공사를 시공하여 주택법 위반으로 판단한 사례(서울남부지방법원 2017. 2. 10. 선고 2016고정1543 판결) ③사전에 변경승인을 받지 아니하고 승인받은 내용과 달리 저수조와 전기실의 위치를 변경하고, 연면적을 축소하여 공사하여 주택법 위반으로 판단한 사례(광주지방법원 2018. 5. 25. 선고 2017고합246, 352(병합), 2018고합85(병합) 판결) ④주택법 제102조는 사업계획의 변경승인을 받지 않고 사업을 시행하는 자를 처벌하도록 정하고 있으나, 사업계획변경승인신청의 내용과 공사를 중단할 당시 공사 진행 상황 등에 비추어 보면, 사업계획변경승인이 이루어지기 이전에도 사업계획이 유지되는 부분에 관한 공사를 수행하는 것이 불가능한 것으로 보이지 않고, 관할 군수 역시 사업계획변경승인 이전에 공사를 계속 진행하는 것이 적법한지 여부를 판단할 수 없다는 취지로 진술하였다는 점을 설시한 사례(광주고등법원 2022. 1. 26. 선고 2021나23222 판결) 등이 있다.
요컨대, 판결의 입장은 ①사업주체 등의 변경승인을 받지 않거나 ②변경승인 없이 변경사항에 해당하는 공사를 시행한 경우에는 명확히 주택법 위반으로 판단하나 ③사업계획변경승인 이전에도 기존의 사업계획승인이 유지되는 부분에 관한 공사를 수행하는 것은 주택법 위반으로 보기 어렵다는 취지로 이해된다.
따라서, 실무상 사업승인도면과 다른 착공도면으로 착공한 경우에도 아직 변경승인이 필요한 변경사항에 관하여 시행(공사)을 한 것은 아니고, 사업승인이 유지되는 부분에 관한 공사수행의사로 착공한 경우에는 변경승인이 없었다고 하더라도 [별표1]의 위반에는 해당되지 않는다고 생각된다.
전재우 변호사(법무법인 화우)
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