대출 옥죄기 본격화

연봉 5000만원 직장인 주담대

연초보다 4000만원 가량 적어

은행권, 금융당국 압박 못 이겨

신용대출 만기ㆍ한도 제한 단행

[대한경제=이종무 기자] # 직장인 A 씨는 며칠 전 서울 신축 아파트 청약에 당첨됐다. 당첨은 먼 얘기라고 생각했지만 막상 문자를 받자 기쁨을 감출 수 없었다. 그러나 포기할 수밖에 없었다. 부리나케 주택담보대출 조건을 알아보면서다. 기존에 시행 중인 스트레스 총부채원리금상환비율 제도와 나날이 강화하는 대출 규제 탓에 내 집 마련은 당분간 뒤로 미루기로 했다.

내 집 마련 꿈을 이루기 위해 대출 이용은 필수다. 특히 높은 시세 차익이 기대되는 ‘로또 청약지’의 경우 일단 넣고 보자는 심리가 지배적이다. 대출은 당첨 후 검토할 사항이었다. 하지만 최근 정부가 집값 폭등과 부동산 거래 증가를 완화하기 위해 칼을 빼들면서 은행권 문턱이 높아졌다. 신청 조건뿐 아니라 청약 또는 구입할 단지의 규제 정보 등 대출 가능 여부를 꼼꼼히 따져봐야 A 씨 같은 불상사를 막을 수 있다.

연소득 5000만원 직장인의 스트레스 DSR에 따른 대출 한도 변화. /사진:대한경제 DB

△ 수도권 집 사면 대출한도 수천만원 ↓
정부는 주택가격 급등과 맞물린 가계부채 폭증을 막기 위해 올해 2월26일부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 1단계 규제를 실시했다. 스트레스 DSR은 앞으로 금리가 더 오를 것으로 가정하고 은행 등 금융기관에서 미리 최대로 빌릴 수 있는 금액(대출 한도)을 줄이는 제도다.

DSR은 개인별 상환 능력 내에서 대출받도록 하자는 취지로 전체 금융회사에서 받은 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 주택담보대출(주담대)뿐 아니라 통장자동대출(마이너스 통장) 등 개인이 가진 모든 대출을 더해 빌릴 수 있는 돈을 정하기 때문에 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 다른 규제보다 강력한 대출 억제책으로 평가된다.

DSR은 현재 은행 대출이 40%, 비은행 대출은 50%로 적용된다. 은행 대출로 매년 갚아야 하는 원리금 상환액이 그 해 버는 돈의 40%를 넘지 않아야 한다는 뜻이다. 스트레스 DSR은 여기에 스트레스 금리를 더해 계산하는 방식이다. 차주(대출자)가 실제 부담하는 금리가 아니라 대출 한도액을 결정할 때 적용하는 금리다. 같은 소득이라도 스트레스 금리가 높을수록 대출 한도액이 줄어드는 구조다.

가령 연 소득이 5000만원인 직장인이 지난 2월26일 이후 수도권에서 변동형 기준 주담대를 받는 경우 가산금리 0.38%p가 적용돼 3억1500만원을 빌릴 수 있다. 스트레스 DSR 1단계 시행 전에 신청하면 최대로 받을 수 있는 3억2900만원과 비교해 1400만원 가량 적다.

이마저도 당장 내달 1일부터는 대출 한도가 더 축소된다. 적용 범위를 넓히고 대출 한도를 줄이는 스트레스 DSR 2단계가 시행돼서다. 스트레스 DSR 2단계가 운영되면 수도권은 1.2%p, 지방은 0.75%p씩 대출금리가 가산된다. 

연 소득 5000만원인 사람이 수도권 주택 구입을 위해 30년 만기로 주담대를 받을 때 금리가 연 4.5%라면 현재 3억1500만원 정도를 받을 수 있지만 내달부터는 약 2억8700만원으로 줄어든다. 스트레스 DSR이 반영되지 않았던 올해 초(3억2900만원)와 비교하면 4200만원 이상 쪼그라드는 셈이다.

다만 스트레스 DSR은 소급 적용이 되지 않는다. 시행 전 아파트 매매계약을 체결한 경우나 입주자 모집 공고를 마친 단지는 규제 대상이 아니라는 의미다. 변동금리 등 위험성을 없애기 위한 정책이어서 만기 5년 이상 고정금리 대출도 적용 대상에서 제외된다. 전세자금대출, 서민금융상품, 300만원 이하 소액대출, 주택연금ㆍ예적금담보대출, 보험계약대출(약관대출), 할부와 단기 카드 대출도 스트레스 DSR에서 제외된다.

이미 대출을 받은 차주라면 올해 말까지 증액 없이 같은 은행의 더 낮은 금리 대출로 갈아타거나 재약정한 경우 스트레스 DSR 적용이 연말까지 유예된다. 1단계 전 대출 신청 접수를 마치거나 금융사에서 대출 만기 연장 통보를 받은 경우도 마찬가지다.

하지만 이주비ㆍ중도금대출, 전세대출 이자는 추가로 대출을 실행할 경우 스트레스 DSR이 적용된다.

스트레스 DSR 미적용 사례. /사진:대한경제 DB

△ 일부 은행 주담대 한도 축소 고려해야
금융당국 압박에 못 이긴 은행권에선 당장 주담대뿐 아니라 신용대출 만기와 한도 제한 조치를 일제히 단행했다.

KB국민은행이 현재 최장 50년(만 34세 이하)인 주담대 기간을 수도권 주택에 한해 30년으로 일괄 축소하는 방식 등으로 취급을 제한했다. 한도가 없던 주택담보 생활안정자금 대출엔 물건별 1억원으로 규제한다. 신규 주택 구입 시(1년 이내), 생활안정자금 대출 시(3년 이내) 운영 중인 주담대 거치 기간도 당분간 없앤다. 원금은 갚지 않고 이자만 내는 기간이 사라진다는 뜻이다. 마이너스 통장 한도 역시 현재 1억~1억5000만원에서 5000만원으로 대폭 감액된다.

우리은행도 내달 2일부터 갭 투자 등 조건부 전세자금대출 취급을 중단하는 식으로 투기성 대출 수요를 차단하기로 했고, 신한은행은 이미 전날부터 비슷한 방식으로 조치를 시작했다.

금융권 관계자는 “부동산 시장 과열 완화와 가계 부채 급증을 막기 위한 취지로 시행되는 스트레스 DSR로 대출 한도가 수천만원까지 줄어들 수 있기 때문에 자금 계획을 고려하는 수요자라면 무조건 세세하게 살펴봐야 한다”고 설명했다.

이종무 기자 jmlee@

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