[대한경제=이재현 기자]국토교통부가 12일 발표한 ‘부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안’은 재산세와 종합부동산세를 비롯해 건강보험료 등 67개 행정제도의 기초자료가 되는 공시가격을 시세와 함께 움직이도록 하는 게 핵심이다.

문재인 정부에서 도입한 ‘공시가격 현실화율 로드맵’은 공동주택 기준 2030년까지 공시가격을 시세의 90%까지 끌어올리기로 한 것인데, 강제적이며 인위적으로 공시가격을 산출할 수밖에 없어 국민의 세 부담은 늘어나고 시세와는 괴리가 있다는게 국토부의 판단이다.

국토부는 현실화율이 90%로 높아지면 시세 변동이 아예 없다고 가정해도 재산세 부담이 지금보다 61% 증가한다는 조세재정연구원의 연구 결과를 제시했다.

또 아파트 등 전체 공동주택의 20%에서 시세가 떨어졌는데도 공시가격은 높아지는 역전 현상이 발생할 가능성이 있다고 밝혔다.

또한 설문 조사 결과도 공시가격 산정 개편의 근거로 제시했다. 국토연구원이 지난 7월 3일부터 11일까지 전국 만 19세 이상 성인 남녀 1007명을 대상으로 공시가 설문조사를 한 결과 61.1%가 ‘내 집에 시세가 옆집과 같은데 공시가격은 달라 균형성이 없다’고 답변했다. 또 64.9%는 ‘공시가격 변동은 실거래가 변동과 비슷한 수준으로 움직여야한다’고 했다.

이에 국토부는 공시가격 산정방식을 ‘전년도 공시가격 X (1+시장 변동률)’로 제시했다. 문재인 정부의 공시가격 산정방식은 ‘시세 X (시세 반영률+시세 반영률 제고분)’인데 이를 시장 변동률로 바꾼 것이다.

국토부는 새롭게 제시한 산정체계를 적용하면 국민의 세 부담이 줄어들 것이라고 설명했다.

현실화 계획, 합리화 방안 공시가격 변동 시뮬레이션(제공:국토교통부)

이를 위해 국토부는 올해 아파트 시세 변동률을 1.52%로 가정하고 시세 9억원의 아파트의 공시가격 변화를 예로 들었다.

공시가격 현실화율 로드맵을 적용하면 시세반영률 69.2%인 6억2200만원에 시세 반영률 제고분인 3%포인트(p)를 더해 공시가격이 총 2800만원(4.52%) 증가한 6억5000만원으로 확정된다.

그러나 이번 합리화 방안을 적용하면 공동주택 변동률 1.52%만 반영돼 900만원 오른 6억3200만원으로 공시가격이 정해진다.

즉, 현실화율 로드맵보다 합리화 방안의 공시가격이 1800만원 더 낮은 것이다.

시세가 떨어질 때 현실화율 로드맵은 정부가 정한 시세 반영률 제고분을 무조건 반영하기 때문에 합리화 방안보다 공시가격이 높을 수밖에 없다는 게 국토부의 설명이다.

김규철 국토부 주택토지실장은 “공시가격 현실화율 로드맵은 아파트 기준 2030년까지 시세 반영률을 90%라는 목표를 설정해놨고 매년 오르는 것이기 때문에 인위적으로 시장 상황에 관련 없이 공시가격이 정해지게 되는 것”이라며 “합리화 방안은 인위적인 부분을 걷어내고 시세 변동을 반영하겠는 것”이라고 설명했다.

다만, 시세가 10% 올랐다고 해서 모두 공시가격에 반영되는 것이 아니다. 국토부는 균형성을 맞추고자 IAAO 국제평가협회 가이드라인을 도입한다.

이를 통해 감정평가사와 부동산원 등 조사자가 실거래가 변동과 함께 감정평가액 변동 등을 종합적으로 고려해 시ㆍ군ㆍ구별 부동산 시장 변동률 산정한다.

이때 시장 변동률보다 더 오르거나 내린 지역은 심층검토지역으로 지정하고 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 통해 재산정을 요구해 균형성이 개선될 수 있도록 한다. 이어 대학교수 등 외부 전문가가 재산정안을 검수해 공시가격 열람안이 확정된다.

국토부 관계자는 “시장 변동률은 실거래가격 지수 동향이 아니라 개별 부동산에 대한 변동률을 구하게 되는 것”이라며 “다만, 실거래가격간의 괴리가 있으면 안돼 조사자들이 유사한 개별 물건 등을 참조할 것”이라고 말했다.

국토부는 이러한 공시가격 산정 체계를 담은 ‘부동산 공시법’ 개정안을 이달 중 발의할 계획이다.


이재현 기자 ljh@

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