청주 서원구 최고…서울 용산 최저

가장 낮은 20개 지역 중 14곳이 서울

수도권 선호지 중심의 매매가 상승

전세가율 높은 지방권 상승은 한계

“갭투자 차단 대출규제 효과 힘들 듯”

[대한경제=이종무 기자] 최근 갭투자(전세 낀 주택 매수)를 막기 위해 시행된 대출 규제가 주택 시장을 왜곡시킬 가능성이 제기되고 있다. 갭투자가 빈번한 지역은 최근 인기 있는 주거 선호지보다 비선호지가 많아, 대출 규제로 수요가 위축되면 양극화만 키울 것이란 지적이다.

지난달 30일 서울 용산구 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. /사진:연합

18일 우대빵부동산에 따르면 지난 7월 기준 전국 아파트 전세가율은 67.5%로 전년 동기 대비 2.12% 상승했다. 전국에서 전세가율이 가장 높은 지역은 전북으로 79.2%로 집계됐다. 시군구로 좁혀 보면 충북 청주 서원구가 83.6%로 최고치였고 전남 목포와 광양이 83.4%, 83.3%로 뒤를 이었다. 수도권에선 경기 이천이 83%, 여주 81.7%, 인천 동구 76.8% 순으로 높았다.

반면 서울 용산은 46.5%로 전세가율이 가장 낮았다. 강남과 송파도 46.7%, 46.8%에 불과했다. 세종, 경기 과천도 47.4%, 48% 수준이었다. 특히 전세가율이 낮은 20개 지역 가운데 서울이 14개로 대부분을 차지했다.

전체적으로 수도권보다 지방권 전세가율이 높은 셈이다. 전세가율은 매매가격 대비 전세가격의 비율이다. 전세가율이 높다는 것은 전세 수요가 많다는 의미다. 수도권 전세가율이 지방보다 낮은 것도 전세보다 매매 수요가 많다는 방증이다.

실제 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 올해 지역별 거래량 상위 자치구는 서울 송파구로 모두 2995건의 매매 거래가 이뤄졌다. 경기ㆍ인천에선 화성이 6714건으로 매매 거래량이 가장 많았고 남양주 4232건, 평택 3965건, 김포 3777건 등이었다.

전세가율이 높으면 주택 수요자는 적은 자본으로도 아파트 매입이 가능하다. 특히 전세를 안고 아파트를 매입하는 것은 대출을 받아 사들이는 것과 유사하다. 전세를 대출의 한 수단으로 활용하는 것으로 이에 따르는 이자 비용도 부담할 필요가 없어 수익률은 올라간다. 투자자 측면에서도 전세가율이 높은 아파트는 투자(매입)하기 유리한 것이다.

전세가율이 높은 지역은 갭투자가 발생할 가능성이 높지만 조사 결과를 봐도 이들 지역 대부분은 주거 선호지역이 아니라는 분석이다. 부동산정보업체 아실에 의하면 올해 1분기 갭투자가 가장 많이 이뤄진 시군구 중 서울 지역은 10위권 내 단 한 곳도 포함되지 않았다.

이에 따라 최근 아파트 매매가 상승은 실수요자 위주로 수도권 주거 선호지 중심으로 이뤄지고 있고, 아파트 가격도 높아 갭투자로 주택을 매입하기는 부담스러운 수준이어서 갭투자에 따른 ‘갭투기’ 수준의 시장 교란 행위는 발생하기 어렵다는 지적이 힘을 얻고 있다. 최근 갭투자 차단에 초점을 둔 정부의 대출 규제로는 정책 목표를 달성하기 어렵다는 진단이다.

이창섭 우대빵부동산 대표는 “전세가율이 높은 지역은 대부분 주거 선호지가 아니어서 가격 상승에는 한계가 있다”며 “갭투자를 막기 위해 정부가 강화하는 대출 규제 등으로는 목표한 성과를 달성하기 어렵고 오히려 주택 시장을 왜곡할 가능성이 크다”고 경고했다.

이종무 기자 jmlee@

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