조합 "공사기간 연장으로 분양일정도 연기…차환 대출 진행해야"

롯데건설 "대출약정에 따라 분양 진행…공사금액ㆍ공기확정 없이 연대보증 어려워"

용산구, 정비사업 코디네이터 파견

용산 이촌동 현대리모델링 조감도.

[대한경제=최중현 기자] 서울 용산구 이촌현대리모델링 사업이 시공사와 조합 간의 갈등으로 팽팽한 줄다리기가 이어지며 공사가 중단될 위기에 놓였다. 조합은 공사 기간이 2년 연기됨에 따라 분양 일정도 순연해야 하지만, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 협약에 따라 시공사가 분양을 강행하고 있다는 입장이다.

반면, 시공사는 공사비와 공사 기간도 협상하지 않은 상황에 리파이낸싱(차환)하는 건 무리한 요구다.

3일 정비업계에 따르면 롯데건설은 지난달 30일 이촌동 현대아파트 리모델링 현장에 ‘공사 중지 예고’ 현수막을 내걸었다.

이 현장은 롯데건설의 연대보증을 받아 PF대출을 통해 공사비 등 사업을 진행하고 있다. 조합은 시공사가 연대보증하면 보다 낮은 금리로 대출을 받을 수 있지만, 시공사는 연대보증에 따른 우발채무가 발생한다.

이촌현대리모델링 갈등의 쟁점은 크게 두 가지다. 조합과 시공사 간의 공사비와 공사기간 협상, PF대출 차환에 따른 시공사의 연대보증이다.

우선 조합은 지난 4월 롯데건설로부터 공사비 인상에 대한 공문을 받았다. 공문에는 기존 공사비 2722억9000만원(3.3㎡당 540만원)에서 4981억542만원(3.3㎡당 926만원)으로 증액해달라는 내용이다.

조합은 공사 기간 단축을 위한 협의를 진행하고, 지난 9월 건설사업관리업체(CM사)부터 ‘시공사 공사비 변경(증액) 요청 공사비 검토 보고서’를 전달받아 롯데건설에 전달했다. 이후 조합과 롯데건설은 다음 날인 26일 ‘CM 검토안에 대한 협의’를 시작하며 사실상 첫 논의 자리를 가졌다.

또 공사도급계약에 따라 시공사인 롯데건설이 연대보증으로 PF대출을 받아 공사비 등 사업비를 충당하도록 했다. 당초 조합원들은 입주 시 분담금을 납부하고 후분양(골든타임제 분양)으로 분양 조건이 유리한 시기에 일반분양을 진행해 사업비를 상환하는 방안을 마련했다.

조합은 설계변경 등 공사 기간이 2년 이상 지연됨에 PF대출 만기가 도래하기 전 사업비 PF대출 차환을 위한 절차를 진행했으나, 시공사가 연대보증을 피하고 기존 PF대출 약정서에 따라 일정을 진행하고 있다는 주장이다.

법무법인 권한 최종화 변호사는 “PF대출 약정상 대출 만기일과 책임준공 확약에 맞춰 설정된 입주자모집공고일은 준공 예정일이 2년 이상 지연되면서 차환을 필수적으로 진행해야 하는 상황에서는 더이상 유효할 수 없음에도 롯데건설은 이를 계속해서 주장하는 비논리적 태도를 견지하고 있다”며 “롯데건설은 차환이 필수적으로 요구되는 상황을 기회로 공사비 증액, 공사기간 연장, 일반분양 시점 변경, 조합원 분담금 납입 시점 변경, 공사비 지급 조건 등 공사도급계약상 가장 핵심이 되는 내용 전부의 변경을 관철하려 하고 있다”고 말했다.

롯데건설의 입장은 다르다. 사업부지 내 토지 소유권도 확보하지 못했으며, 공사비와 공사 기간 협상이 이뤄지지 않았다는 것이다.

롯데건설은 안내문을 통해 기존 PF 약정상 만기일(5월22일)보다 7개월 앞선 오는 10월 21일까지 일반분양 입주자 모집공고를 완료해야 함에도 현재 사업부지 내 토지 소유권을 확보하지 못해 입주자 모집공고를 할 수 없는 상황이라고 밝혔다. 이는 PF대출약정 위반으로 조합 귀책에 의한 기한이익상실(EOD)에 해당된다.

공사비와 공사기간 협상이 이뤄지더라도 신규 PF대출 실행은 사실상 쉽진 않다. 

롯데건설 관계자는 “공사비와 공사기간 등이 어느 정도 협의가 돼야 자금 조달에 대한 논의가 이어지지만, 현재 조합이 일방적인 지급보증을 요구하고 있다”고 말했다.

PF업계 관계자는 “PF대출에서 시공사 연대보증을 들어가기 때문에 우발채무로 잡힌다”며 “최근 시공사들이 최근 자금난 좋지 않은 상황에 우발채무를 관리하면서 차환을 비롯한 신규 PF대출도 보수적으로 접근하고 있다”고 말했다.

한편, 용산구는 이날 정비사업 코디네이터를 파견하여 상황을 파악하고 시공사와 조합 간 이견을 조율 중이다.


최중현 기자 high-ing@

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