Q: 상가건물을 임차하여 음식점을 운영하던 B는 X에게 그 시설 및 권리금 일체를 권리금을 받고 양도하는 계약을 체결하였는데, 임대인 A는 건물 재건축을 계획하고 있어 3년의 기간에 한하여 새로운 임대차계약이 가능하다고 고지하였습니다. 이로 인해 B와 X 사이의 권리금계약이 해제되었습니다. A는 B와의 임대차계약 체결 당시에는 재건축이 예정되어 있다는 점을 구체적으로 고지한 적이 없었습니다. 이에 B는 A의 행위가 상가임대차법(이하 ‘법’)상 권리금 회수 방해행위에 해당한다며 손해배상을 구하였습니다. A는 손해배상을 해 주어야 할까요?

A: 법 제10조의4 제1항 본문은 ‘임대인은… 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다. 다만 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다’라고 정하면서 제4호에 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 들고 있습니다. 그리고 법 제10조 제1항 각호는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 법정하고 있습니다.

여기에서 특히 철거, 재건축의 고지와 관련한 행위가 법 제10조의4 제4항의 권리금 회수 방해행위에 해당하는지 여부와 관련하여 법 제10조 제1항 제7호와의 관계가 문제됩니다. 법 제10조 제1항 제7호는 ‘임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우’라고 규정하고 각목에서 ‘임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우’, ‘건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’, ‘다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’로 한정하고 있습니다.

이에 관하여는 하급심의 해석이 엇갈렸으나, 최근 대법원은 잇달아 임대차계약의 갱신에 관한 법 제10조 제1항과 권리금 회수에 관한 법 제10조의4의 규정의 내용, 취지가 동일하지 않은 이상, 임대인의 고지가 법 제10조 제1항 제7호의 요건을 충족하지 못하였다고 하더라도 당연히 권리금 회수 방해행위에 해당한다고 볼 수는 없다는 취지의 판결을 내놓았습니다.

이에 따르면, 건물 내구연한 등에 따른 철거ㆍ재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 그 계획ㆍ단계가 구체화되지 않았는데도 임대인이 신규임차인이 되려는 사람에게 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시ㆍ고수하는 경우 또는 임대인이 신규임차인이 되려는 사람에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 등의 특별한 사정이 없는 한, 신규 임대차계약 체결을 위한 협의과정에서 철거ㆍ재건축 계획과 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 권리금 회수 방해행위에 해당한다고 할 수 없습니다.

문정일 변호사(법무법인 태평양)

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