지난 8월 13일 국토교통부는 노후계획도시정비 기본방침안을 발표하였고, 9월 25일 일산 신도시를 마지막으로 5개 신도시 노후계획도시 정비기본계획안 공개가 완료되었다. 5개 신도시를 제외한 지역의 노후계획도시 기본계획안에 대한 공개가 이어지지 않아 아쉬운 부분이 있지만 노후계획도시정비의 기본적인 과정이 진행되고 있다는 점에서 매우 고무적이다. 이후 9월30일 많은 관심 속에 5개 신도시 선도지구 공모 접수가 완료되었다. 분당 신도시 47개소 5만9000호를 포함하여 99개소 15만3000호가 신청하였다. 선도지구 선정 기준 물량인 2만6000호 대비 5.9배이다.

5개 신도시의 선도지구 지정은 노후계획도시정비법이 제정ㆍ시행되면서부터 주요한 관심사였다. 선도지구의 지정과 이에 대한 진행과정이 노후계획도시정비의 중요한 시금석이라는 공감대가 형성되었기 때문일 것이다. 선도지구 선정을 위한 공모 접수 결과를 살펴보면 선도지구 선정을 통한 노후계획도시정비가 매우 순조로워 보인다. 정부도 선도지구 지정 즉시 특별정비계획 Fast-Track을 도입하며, 공공기여금 산정 및 운영가이드라인도 마련한다고 했다.

실질적으로 선도지구의 지정과 정비의 진행과정은 노후계획도시정비의 전체적인 진행 방향에 매우 큰 영향을 미칠 것이다. 이러한 이유로 선도지구 지정 이후의 과정에 대한 구체적이고 세밀한 준비가 필요하다. 대표적으로 이주계획 수립에 대한 것이다. 선도지구 지정 이후 2027년 착공을 목표로 하고 있다. 즉 3년 안에 이주가 완료돼야 한다는 것이다. 5개 신도시의 기준 물량인 2만6000호에 대한 이주계획이 수립되어야 한다. 3기 신도시, 기존 1기 신도시 내 임대주택 등이 거론되고 있으나 구체적인 내용은 아직 수립되지 않는 듯하다. 11월 선도지구로 지정되어 계획대로 진행된다고 하여도 이주단지가 확정되지 않는다면 선도지구 착공은 지연될 수밖에 없으며 노후계획도시정비 문제의 단초가 될 수 있다.

또한 줄곧 이야기 되고 있는 단지 간 통합에 대한 구체적인 가이드라인도 없어 보인다. 선도지구 지정을 신청한 단지의 평균 동의율은 90.7%다. 기존의 도시정비사업의 동의율을 감안한다면 매우 높은 수치다. 그러나 구체적인 사업계획을 수반한 단지간 관리처분계획단계에서 분담금이나 위치 선정에 대한 단지 간 갈등이 잠재하고 있다는 것은 주지의 사실이다. 끝내 단지 간 합의가 이루어지지 않을 경우 평균 동의율 90.7%는 의미가 있어 보이지 않는다. 이런 문제 등으로 인해 선도지구의 선정 이후 사업진행이 지연되고 문제가 발생한다면 향후 노후계획도시정비는 큰 난관에 부딪치게 될 수도 있을 것이다.

게다가 선도지구 이외의 노후계획도시정비는 어떻게 할 것인가에 대한 논의는 상대적으로 주목하지 않은 듯하다. 선도지구의 지정과 진행 과정이 향후 노후계획도시정비에 중요한 영향을 미칠 수 있지만 이와는 별개로 선도지구 외 도시정비에 대한 방안의 수립도 중요하다. 정부는 기본방침안 등에서 이주수요 관리를 위한 허용물량정비제도 등을 발표했다. 이를 구체적으로 살펴보면 이주수요 관리를 위해 노후계획도시 재건축의 순서를 정하겠다는 것으로 해석할 수 있다. 선도지구의 공모접수가 5.9배가 되는 이유가 여기 있지 않을까 하는 분석도 가능하다. 즉 선도지구로 선정되지 않으면 언제 재건축을 할 수 있는지에 대한 불확실성의 발로는 아닐까 하는 것이다.

노후계획도시대상구역 내에서 선도지구에 선정되지 못한 단지들은 이주수요 관리등의 정부 정책으로 인하여 재건축 시기를 예측하기 어렵다고 판단될 경우 노후계획도시정비법이 아닌 기존 도시정비법으로 재건축을 진행 할 수도 있을 것이다. 2026년에는 1기 신도시 모든 단지가 30년이 경과하게 되기 때문이다. 그럴 경우 노후계획도시정비의 본래 목적에서 벗어난 무계획적 도시정비사업이 발생할 수도 있을 것이다. 선도지구의 지정과 진행도 매우 중요하다. 하지만 선도지구는 전체 노후계획도시의 극히 일부분이다. 이제는 선도지구 이외의 노후계획도시에 대한 정비를 어떻게할지에 대해 고민하고 준비해야할 시간이다.

이용각 건국대 해부동산대학원 겸임교수

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