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위 규정상 1주택을 공급하는 기준과 관련하여, ‘새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액이 분양주택 중 최소 분양단위 규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것’이라는 규정하고 있음에도, 재건축 조합 표준정관이 ‘새로운 부대시설ㆍ복리시설을 공급하지 아니하는 경우’로 규정함에 따라, 표준정관을 차용하는 조합 실무상 대부분의 재건축 조합의 정관 또한 표준정관과 동일하게 규정하게 되었다. 대법원 판례 또한 상가 조합원이 상가의 분양을 포기한 경우, 도시정비법 시행령상 ‘새로운 상가를 건설하지 아니하는 경우’를 유추적용하거나, ‘새로이 공급받는 부대ㆍ복리시설의 추산액이 0인 경우’로 보아 1주택을 공급할 수 있다고 하였고, 이와 같은 내용의 정관 개정을 위하여 조합 전원의 동의를 얻을 필요가 없다고 판단하였으므로, 상가를 포기하는 경우 주택을 공급받는 것이 당연한 것으로 여겨져 왔다.
그런데, 국토교통부가 2022년경 각 지자체가 표준정관을 작성ㆍ보급함에 있어서 ‘새로운 상가를 건설하지 아니하는 경우’에만 주택을 공급하는 내용으로 표준정관을 작성할 것을 요청한 데 이어, 최근 서울고등법원은 상가 조합원이 상가의 분양을 포기한 경우에 아파트를 분양하는 것은 강행규정인 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 각목에서 정한 기준에 부합하지 아니하므로, 조합원 전원의 동의를 받아야 한다고 판단하면서(서울고등법원 2024. 5. 23. 선고 2023나2027555 판결), 조합 정관 규정에 불구하고 상가 조합원이 주택을 분양받을 수 없는지에 대한 문의도 많아지고 있다.
그러나 위 서울고등법원 판결은 대법원에서 심리불속행 기각으로 종결되었으므로 종래 대법원 판례가 변경되었다고 볼 수는 없고, 우리 법원은 재건축 조합이 조합설립 단계에서 상가의 동의를 얻기 위하여 상가 소유주들에게 주택 공급을 약속하거나 특정 이익금을 지급하는 내용의 합의를 하는 경우가 많고 그러한 합의 내용을 정관에 반영한 경우 그 신뢰가 보호되어야 한다는 입장을 견지하고 있으므로(서울중앙지방법원 2023카합20470 판결 등), 기존 조합 정관상 상가 소유자가 주택 공급을 받을 수 있는 것으로 규정되어 있다면 상가 공급이 가능할 것으로 보인다.
김미현 변호사(법무법인 현)
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