출처 : 대한경제 편집부.

[대한경제=임성엽 기자]철도 지하화 사업 성공 방정식은 ‘금융’과 ‘사업성’,‘중앙정부’라는 세 단어로 압축된다. 결국 금융과 자본을 유인할 정부의 역할과 매력적인 개발계획이 사업의 성패를 좌우할 수밖에 없다.

철도 지하화 특별법에 따르면 이 사업은 우선 정부가 사업시행자에게 철도부지를 출자한다. 시행자는 채권 발행 등을 통해 재원을 마련하고 철도를 지하화한 뒤 개발이익으로 사업비를 충당한다.

결국 첫 단추는 금융인데 정부의 신용공여가 전제돼야 한다는 것이 전문가들의 진단이다.

한 리츠업계 관계자는 “금융이 가장 염려하는 부분은 예측 불가능성이다. 정부가 대출채권에 대해 지급보증을 하는 등 예측 가능성을 높여줘야 사업이 추진될 수 있다”라고 말했다.

한 인프라투자운용사 대표도 “철도 지하화 사업은 수익이 확정되거나 수익을 예측할 수 있는 상태가 전혀 아니므로 정부 신용도에 기반해 정부 채권과 같은 수준으로 구조화를 해야 투자를 받을 수 있을 것”이라고 내다봤다.

철도 지하화는 상부 공간 개발을 위한 프로젝트 파이낸싱(PF) 전 단계여서 자금 조달은 담보대출 외에는 확실한 방안이 없다는 분석이다.

정부와 지방자치단체 역할도 중요한 시점이다. 민간사업자가 지하화 후 철도 역사나 부지를 자유롭게 활용할 수 있도록 규제 얼개들을 풀어줘야 하기 때문이다.

김지엽 성균관대 건축학과 교수는 “우리나라는 이명박 전 서울시장이 99년을 임대해준 여의도 IFC 개발 사례 정도를 손에 꼽을 정도로 국ㆍ공유재산에 대한 민간 사용 수익권이 엄격하게 제한돼 있다”며 “도로점용 허가조차 까다로운 상황에서 철도 상부부지 개발은 민간투자를 끌어들일 ‘유인’이 매우 약한 상황”이라고 진단했다.

미국은 허드슨야드 개발처럼 국공유재산 상부 장기임대가 매우 쉽다. 민간사업자가 장기 임대를 통해 개발사업 시 토지비용을 획기적으로 줄여 사업성을 높일 수 있다.

철도 지하화 건설공사의 조속한 착공과 공사기간 단축도 필요하다. 철도가 지하로 내려가고 상부부지가 민간에 공개되는 시점은 최소 10년 뒤다. 각종 인허가 후 부지 개발이 완료되는 시점은 30년 뒤다. 이는 사업의 예측 가능성을 크게 낮출 수밖에 없다.

김승배 한국부동산개발협회장은 “2030년대 중반이면 민간이 요구하는 공간은 인구구조와 수요 측면에서 어떻게 변화할지 예측하기가 어렵다”라고 말했다.

국내 터널굴착 기술은 세계적 수준이고, 수도권광역급행철도(GTX) 등 대심도 토목사업이 진행 중인 만큼 지하화 공사 완료 시점을 앞당길 있다는 지적도 나온다.

사업성 확보를 위해 사업을 순차적으로 진행해야 한다는 분석도 있다. 현재 국토교통부에 제안된 지하화 구간은 △서울시 경부ㆍ경원선 67.6㎞ △부산시 경부선 11.7㎞ △인천시 경인선 22.6㎞ △경기도 경부ㆍ안산선 17.5㎞ △대전시 대전조차장ㆍ대전역 등이다.

지상 개발로 지하화 공사비를 상쇄해야 하는 조건에서는 결국 서울역부터 용산역, 영등포역 등 핵심역사 지하화가 포함된 서울시 경부선 사업이 투자 매력을 갖춘 사업지라는 게 전문가들의 판단이다.

한 부동산자산운용사 대표는 “민간이 투자한다면 상식적으로 경부선 구간에 할 것”이라며 “나머지 사업지는 서울역 등 경부선 사업의 성공과 개발이익을 바탕으로 추후에 진행해야 한다. 나머지 지역은 아파트를 지어도 분양이 안 되는 상황”이라고 말했다.

사업의 시급성, 개발계획의 구체성, 공간의 효율성을 핵심 명제로 접근해야 한다는 설명이다.

리츠업계 관계자는 “철도부지에 대한 대규모 공원조성 계획도 굉장히 순진한 접근”이라며 “정부재정이 아닌 민간재원으로 진행하는 사업은 공간을 최대한 효율적으로 사용하는 방향으로 진행해야 한다”고 말했다.

임성엽 기자 starleaf@

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