“탈락단지는 전화위복 계기 삼아야”

2027년 착공을 목표로 진행된 1기 신도시 재건축 선도지구 지정이 마무리됐다.

정부는 이를 위해 선도지구에 안전진단 완화·면제를 비롯해 용도지역 변경, 용적률 상향, 인허가 통합심의, 도정법 등 타법상 정비구역 지정과 같은 혜택을 주기로 했다.

그럼에도, 사업추진 과정에서 사업성 확보방안이나 단지별 독립정산제, 추가분담금 등 풀어야 할 과제가 산적한 것이 사실이다.

또한, 선도지구 지정에서 탈락한 단지도 전화위복의 계기로 삼아야 한다는 의견이 나오고 있다.

△ 단지별 추가분담금 등 곳곳에 암초

현재 강남권 등에서 진행 중이 통합 재건축의 경우 단지별 추가분담금이 발목을 잡는 사례가 종종 등장한다. 단지별로 층수, 대지지분, 용적률 등의 차이로 조합원간 이견 때문이다.

업계 관계자는 “선도지구로 선정된 구역의 단지별로 독립정산제를 할 경우 단지별 조합원의 분담금이 달라질 수 있다”며 “조합원간 원만한 합의를 이끌어내는 게 관건이 될 것”이라고 밝혔다.

공공기여 부분도 갈등의 불씨가 될 가능성도 점쳐진다. 선도지구 선정의 결정적인 역할을 했던 공공기여율이 실제 재건축과정에서는 넘어야 할 큰 산이 될 수 있다는 지적이다. 사업성과 직결되는 내용이기 때문이다.

이와 관련, 이한준 한국토지주택공사(LH) 사장은 최근 기자간담회에서 “1기 신도시 중 지정 후 정상적으로 굴러갈 선도지구가 얼마나 될지 냉정하게 봐야 한다”며 “자기부담이 얼마나 나오느냐에 따라 1기 신도시 선도지구 추진이 굉장히 제한적일 수도 있다”고 지적하기도 했다. 높은 공사비와 금융비용 등으로 인해 재건축 분담금이 올라간 상황에서 조합원들이 현실적으로 이를 감당하기 어렵다는 것이다.

반면, 업계 관계자는 “현재 상황에서 사업성을 논의하기보다는 입주시기의 가치에 주목해 사업을 추진해야 할 것 ”이라고 밝혔다.

한형기 미래주택연구원 대표는 “선도지구는 2027년 착공이라는 정부의 목표에 따라 진행될 것“이라며 ”이를 위해 신도시별 선정된 선도지구는 지자체와 협의를 곧바로 착수해 향후 발생할 수 있는 문제나 불합리한 점 등을 미리 논의하고 해결방안을 찾아야 할 것”이라고 밝혔다.

△선도지구 탈락 단지 향방은?

분당신도시의 경우 선도지구 공모 대상인 특별정비예정구역 67곳 중 양지마을, 시범단지 삼성한신 등 총 47곳이 공모에 참여했다.

고양시 일산은 47곳 가운데 강촌마을, 백마마을 등 총 22곳이 참여했다. 평촌은 9곳(1만8000가구)이, 중동 12곳(2만6000가구), 산본 9곳(2만 가구)이 각각 공모를 신청했다.

공모에 응한 99곳 가운데 13곳만 선정된 것이다.

이에 따라 선도지구로 선정되지 못한 단지의 재건축 향방도 관심이다.

한형기 미래주택연구원 대표는 “탈락한 단지들은 전화위복의 기회로 삼아야 할 것”이라고 조언했다.

그는 “선도지구 선정 단지의 경우 가점을 높이기 위해 공공기여를 확대하거나 임대주택 규모를 늘리는 방법을 활용했다”며 “탈락한 단지들은 선도지구의 진행과정을 살펴가면서 대응하면 오히려 효율적인 사업추진이 이뤄질 수도 있다”고 덧붙였다.

또 다른 업계 관계자도 “선도지구 진행상황, 성공 여부 등은 이후 추진되는 단지에 좋은 가이드라인이 될 것”이라며 “탈락 지구 역시 사업을 바로 이어갈 수 있도록 준비하는 게 바람직하다”고 밝혔다.

박노일 기자 royal@

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