실권주로 인한 부족분 400억 전단채 발행…연이자 15억 수준
사채 발행 통해 GBD 중소형 오피스 매입·데이터센터 선매입 추진

3일 서울 여의도 한국리츠협회에서 채온 한화자산운용 리츠투자본부장이 한화리츠에 대해 설명하고 있다. /사진:김진솔 기자

[대한경제=김진솔 기자] 한화리츠가 유상증자 미달로 인한 배당금 감액(배당컷) 우려를 불식시켰다.

실권주 발생으로 인한 장교동 한화빌딩 매입대금 부족분을 연 3.7% 금리로 발행한 전자단기사채로 채웠는데, 외형성장을 통해 벌어들이는 수익이 늘어난 만큼 배당에 미치는 영향은 미미하다는 설명이다.

채온 한화자산운용 리츠투자본부장은 3일 서울 여의도 한국리츠협회에서 열린 ‘한화리츠 운영 계획 세미나’에서 “가장 걱정하시는 부분이 배당이 떨어지는게 아니냐일 텐데 1조6000억원의 자산을 운용하면서 영업수익 1000억원이 넘게 난다”며 “400억원(전단채)에 대한 이자비용(15억원)때문에 배당을 줄인다는 것은 논리적으로 맞지 않아 걱정 않으셔도 될 것”이라고 말했다.

한화리츠의 목표 연 배당금은 주당 270원으로, 전일 종가(3405원) 기준 시가배당률은 7.93%다.

실권주 발생 배경은 최근 상장리츠 시장의 주가 부진과 엮어 설명했다. 원인으로는 크게 유증 쏠림 현상과 거시경제(매크로) 환경을 꼽았다.

채 본부장은 “하반기 1조원에 가까운 물량이 몰리면서 수급에 문제가 있었던 것 같다”며 “기관투자자들이 참여를 위해 기존 물량을 매각하고 신주에 들어오는 경우가 많았고, 유증 참여 기관들이 주가가 견고한 다른 리츠를 팔다보니 시장 전반적으로 주가가 낮아지는 악영향이 있었던 것 같다”고 분석했다.

특히 한화리츠의 장점으로 생각했던 높은 기관투자자 비중이 약점으로 작용했다는 평가다. 채 본부장은 “기관 비중이 높아 그간 낮은 변동성으로 상장가를 유지해 왔이만, 유증할 때 나서줄 기관들이 이미 다 들어왔고 주요 리츠 투자 기관들의 자금이 부족했다”고 언급했다.

채 본부장은 실권주를 인수한 증권사 물량에 대한 오버행 우려에도 해명에 나섰다. 그는 “5개 증권사 대부분이 주가에 최대한 영향이 없도록 장외에서 매각하는 방안을 추진하고 있고, 유증에 미참여했던 주요 주주가 상당히 큰 물량을 장외 매입하기 위해 협의하고 있다”고 전했다.

한화리츠의 성장전략도 제시했다. 증자에 조심스럽게 접근한다는 판단 아래 회사채, 전환사채(CB) 등 다양한 자금조달 방안을 통해 알짜 자산을 편입한다는 계획이다.

채 본부장은 “프라임 오피스 위주의 포트폴리오에서 벗어나 오피스가 없는 강남(GBD) 중형 오피스 매입과 시장에서 가장 핫한 데이터센터(IDC) 개발 자산 선매입을 준비하고 있다”며 “중형 오피스는 회사채나 CB 등 론을 통해 매입할 수 있는 최적의 자산이며, 스폰서리츠로서 매각이 용이한 자산을 통한 특별 배당 재원 마련 차원이라고 봐주시면 될 것”이라고 소개했다.

리츠 대형화 효과 극대화 전략도 병행한다. 글로벌 리츠 벤치마크인 ‘FTSE EPRA Nareit’ 지수 편입을 통한 수급 개선, 신용등급 상향을 통한 금융비용 절감 두 가지다.

양지운 한화운용 리츠투자팀장은 “신용등급과 지수 편입은 우선 자산 규모가 1조원 후반 정도가 돼야 한다”며 “2025~2026년에 2000억~3000억대 자산을 매입할 경우 가능성이 높아질 것”이라고 부연했다.

한편 한화리츠의 선매입 대상 자산 중 IDC는 수요가 공급을 초과하는 상황이므로 공실에 대한 염려가 적으며, 오피스일 경우 임차 확약이 60~70% 또는 2차 확약이 들어가 공실 리스크를 최소화할 방침이다.

채 본부장은 “대부분 주주 입장을 대변하는 주요 주주 추천 이사들이 거부하면 신규 투자가 불가능하다”며 “스폰서리츠이긴 하지만 이사회 단계에서 차단되기 때문에 가격의 적정성 등에 대해서는 모두 검증을 받는다”고 덧붙였다.


김진솔 기자 realsound@

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