원전 수출ㆍGTX 개통 결실도

갑진년(2024년) 새해는 출발부터 불안했다. 전년 12월28일 시공능력평가 16위였던 태영건설의 워크아웃 신청으로 대표되는 부동산 프로젝트 파이낸싱발 경영위기가 덮치면서다. 러ㆍ우전쟁 등으로 인한 ‘3고(고금리ㆍ고환율ㆍ고물가)’ 아래 급등한 공사비 부담이 가세하면서 단군 이래 단일공구로는 최대어인 13조5000억원의 가덕도신공항 부지조성공사마저 4차례 유찰 끝에 수의계약하는 등 공공공사 유찰 릴레이가 이어졌다. 민간에선 재건축ㆍ재개발사업마저 유찰 후 수의계약이란 새 수주공식이 자리 잡았다. 공사비 증액을 둘러싼 조합ㆍ발주청과 건설사 간 대립도 끝없이 이어졌다. 그 와중에도 15년 만의 해외원전 수주, 수도권 광역급행철도 첫 개통, 용산국제업무지구 개발 등 굵직한 호재와 서울 등 수도권을 중심으로 한 ‘얼죽신’ 열풍에 힘입은 부동산경기의 반짝 상승이 있었지만 9월 고강도 대출규제로 시장이 다시 얼어붙은 상태에서 을사년 새해를 맞이하게 됐다. <대한경제>가 갑진년 10대 뉴스를 뽑았다.

경영위기로 2251억원에 팔린 태영건설의 서울 여의도 본사 사옥.

1. PF발 구조조정 태풍(1월11일)

1월11일 태영건설의 워크아웃이 시작됐고 미착공 PF사업에 물린 중견건설사 부도설이 잇따랐다. 정부는 1ㆍ10대책(주택공급 확대 및 건설경기 보완방안)을 발표해 풀 수 있는 규제는 모두 풀겠다는 방침을 발표했다. 5월13일에는 부동산PF의 질서있는 연착륙을 위한 정책을 발표하는 등 PF발 위기대응에 진력했지만 1∼11월까지 부도건설사는 27곳으로 2019년(49곳) 이후 최대치였다. 경영난으로 문을 닫은 폐업 건설사도 12월16일 기준으로 3387곳(종합 586곳, 전문 2601곳)으로 2년 연속 3000곳을 넘어섰다. 27개 부도건설사 중 전북 4위 제일건설, 부산 7위 신태양건설 등 지방권 업체가 23곳으로 85.1%를 차지하는 등 지방권 건설업계의 위기가 특히 두드러졌다. 10대 건설사도 예외가 아니다. 상위 10대사 가운데 무려 8곳의 대표이사가 교체됐고 건설현장이 줄어들면서 고강도 구조조정 태풍에 휩싸였다.

'포제스한강' 조감도. <포제스 한강 홈페이지 캡쳐>

2. 3.3㎡당 분양가 1억원 시대(1월25일)

1월25일 청약한 서울 광진구 ‘포제스 한강’이 3.3㎡당 분양가 1억원 시대를 열었다. 엠디엠플러스가 옛 한강호텔 자리에 지은 3개동, 128가구의 이 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1억3770만원으로 분양가상한제를 적용받지 않는 광진구였기에 가능한 가격이었다. ‘청담 르엘’이 3.3㎡당 7563만원의 강남구 최고 분양가를 갈아치웠고, ‘래미안 원펜타스’(6893만원)와 ‘잠실 래미안아이파크’(5496만원)가 서초구와 송파구의 최고 분양가 기록을 새로 쓰는 등 분양가가 치솟았다. 주택도시보증공사가 분석한 11월 말 기준의 3.3㎡당 민간아파트 평균 분양가는 1년 전보다 11.36% 뛴 1428만원이었고, 서울의 3.3㎡당 평균 분양가는 4719만5000원으로 모두 사상 최고치였다. 내년에도 청담동 건영아파트 리모델링을 통해 나올 ‘청담 르네자이’ 분양가가 1억2000만원대로 예상되는 등 분양가는 더 치솟을 기세다.

GTX-A 노선에 투입된 열차 모습. <사진 = 안윤수 기자>

3. 수도권 광역급행철도(GTX)-A 개통(3월29일/12월28일)

수도권을 30분 생활권으로 변모시킬 수도권 광역급행철도(GTX)-A 남부구간이 3월29일 개통식을 가졌다. 서울 수서역과 경기 동탄역을 잇는 구간만의 개통이었지만 경기도민의 출퇴근 부담을 감축할 교통혁명의 서막이 열렸다. 2005년 김문수 고용노동부 장관이 경기도지사 선거(2006년 5월) 출마 공약으로 처음 제안한 GTX는 도심철도 건설의 최대 걸림돌인 토지보상과 민원 부담을 덜기 위해 법적 보상책임이 없는 지하 50ｍ 이하 대심도에 철로를 건설하는 획기적 실험이었다. 북부구간인 파주 운정중앙역∼서울역 구간은 12월28일 뚫렸다. GTX―A의 남은 서울역∼수서역 구간은 2026년 개통하지만 영동대로 복합환승센터 건설이 늦어진 삼성역은 무정차 통과한다. 삼성역을 포함한 전체 구간 개통은 2028년 가능할 전망이다. 후속 GTX-BㆍC노선 착공식도 올해 진행됐지만 금융조달 차질로 실제 착공은 내년으로 미뤄졌다. C노선은 2028년, B노선은 2030년 개통이 목표다.

가덕 신공항 조감도. <제공 = 가덕신공항건설공단>

4. 13.5조 가덕도신공항 유찰 릴레이(6월5일 1차 입찰)

단일공구로는 역대 최대어인 총사업비 13조5000억원의 가덕도신공항 프로젝트의 첫 사업인 부지조성공사가 6월5일 1차 입찰에서 유찰됐다. 이어진 2차 입찰에선 현대건설 컨소시엄만 참여해 다시 유찰됐다. 상위 10대사 간 공동수급 조건 완화(2곳→3곳 이하), 공기 연장(착공 후 6년→7년) 등의 조건완화가 단행됐지만 건설업계가 여전히 기피하는 초유의 사태가 이어졌다. 치솟은 공사비와 빠듯한 공기 아래 리스크가 너무 크다는 이유였다. 결국 4차례 유찰을 반복한 끝에 현대건설 컨소시엄과 10월14일에야 수의계약에 합의했다. 국토부는 2029년 12월 개항부터 한 후 2030년 12월 완공한다는 목표이지만 당장 내년 1월 발주될 가덕신공항 진입도로와 진입철도의 실행률도 빠듯해 유찰 릴레이를 이어갈 것이란 게 업계 우려다.

체코 두코바니 원전 예정부지 전경. <제공=산업통상자원부>

5. 15년 만의 해외 원전 수주(7월17일)

2009년 아랍에미리트 바라카 원전 이후 15년 만에 해외 원전 수주 성과를 일궈냈다. 지난 7월17일 체코 정부가 두코바니 5ㆍ6호기 원전의 건설사업 우선협상대상자로 한국수력원자력을 중심으로 한 팀코리아를 선정하면서다. 체코 수도인 프라하에서 남쪽으로 220㎞ 떨어진 두코바니에 1000㎿급 대형원전(APR1000) 2기의 설계ㆍ구매ㆍ건설ㆍ시운전ㆍ핵연료 공급 등을 일괄 공급하는 프로젝트다. 수주액은 바라카 원전의 총사업비(20조원)를 웃도는 24조원가량으로 추정되고 있다. 체코 정부가 자체 재원을 활용한 자금조달계획을 수립해 유럽연합 집행위원회 승인 절차를 밟고 있는 것으로 알려지면서 내년 3월쯤 계약이 체결되면 5호기는 2036년쯤 완공될 예정이다.

용산국제업무지구 예정 부지  <사진 = 안윤수 기자>

6. 14.3조 용산국제업무지구 개발(7월26일)

2013년 민간개발이 무산된 후 10년여간 공터로 방치된 49만5000㎡ 규모의 용산정비창 부지 개발밑그림이 확정됐다. 서울시가 코레일, 서울주택도시공사와 14조3000억원 규모의 ‘용산국제업무지구 개발’에 나선 것. 개발계획안을 보면 국제업무ㆍ업무복합ㆍ업무지원 등 3개 존으로 나눠 100층 내외 랜드마크 건축물, 45층을 잇는 스카이트레일, 8만㎡의 공중정원, 최대 1만석의 야외공연장 등을 갖춘 세계 최대 수직도시로 조성한다. 건축물 용도와 밀도 규제가 없는 화이트존인 ‘도시혁신구역’으로 지정해 최대 용적률 1700%를 적용하는 등 혁신적 건축을 유도한다. 약 50만㎡의 녹지를 갖춘 에너지자립도시도 구현한다. 내년 말 부지조성공사에 들어가 2028년 건축물 공사를, 2030년 입주를 각각 시작한다는 방침이다.

'얼죽신' 열풍의 진원지 중 하나인 서초구 반포 '아크로리버파크' 전경 <사진 = 안윤수 기자>

7. ‘얼죽신ㆍ줍줍’ 열풍(7월29일)

7월29일 롯데건설이 화성시에서 무순위청약 방식으로 내놓은 ‘동탄역 롯데캐슬’ 전용 84㎡ 1가구 공급에 무려 294만4780명이 몰렸다. 이는 사상 최고 경쟁률이다. 특히 같은 날 서울 서초구 ‘래미안 원펜타스’ 특별공급과 목동 ‘호반써밋’ 무순위청약이 맞물려 한국부동산원의 청약홈이 마비되는 초유의 사태가 발생하면서 접수를 하루 더 연장했을 정도다. 수년 전 분양가로 공급되면서 당첨만 되면 수억원∼수십억원의 차익이 기대되면서 속칭 ‘줍줍(무순위청약)’ 열풍이 일었다. 그 이면에는 치솟는 공사비와 분양가 아래 ‘지금이 제일 싼’ 신축아파트만 당첨되면 수억원의 차익을 누릴 수 있다는 ‘얼죽신(얼어죽어도 신축)’ 신드롬도 한몫했다. 서울아파트의 청약경쟁률도 치솟았다. 올해 서울 평균 청약경쟁률이 154.5대 1로 2021년(164.13대 1) 이후 3년 만에 가장 높았다. 10월 강남구 대치동 ‘디에이치 대치 에델루이’가 올해 최고인 1025.57대 1을, 청담동 ‘청담르엘’이 667.26대 1로 뒤를 잇는 등 강남권 분상제 적용단지에 청약수요가 쏠렸다.

서울 서초구 내곡동의 그린벨트지역 전경. <사진 = 안윤수 기자>

8. 12년 만의 그린벨트 해제(11월5일)

정부가 11월5일 4개 지역, 총 689만㎡ 규모의 그린벨트를 해제하기로 했다. 정부가 그린벨트를 푸는 것은 이명박 정부 때인 2012년 보금자리주택 공급을 위한 해제 이후 무려 12년 만이다. 대상지는 서리풀지구(2만가구), 고양 대곡역세권(9400가구), 의왕 오전왕곡(1만4000가구), 의정부 용현(7000가구) 등이며 이를 통해 5만400가구의 새 주택을 저렴한 가격에 공급하겠다는 방침이다. 정부는 곧바로 보상조사에 착수해 2026년 상반기 지구지정을 거쳐 2029년 첫 분양을 시행하고 2031년 입주할 수 있도록 개발하겠다는 목표다. 1971년 박정희 전 대통령 때 도입된 그린벨트 개발은 이명박 정부는 물론 문재인 정부 때도 집값 안정을 위해 추진됐지만 고 박원순 전 서울시장이 절대 불가 방침을 내면서 무산됐다가 윤석열 정부에서 재개됐다. 박상우 국토교통부 장관은 “미래 세대를 위한 안정적 주택 공급 기반을 마련하기 위해 불가피하게 그린벨트를 해제하게 됐다”고 국민적 양해를 구했다.

1기 신도시인 성남 분당신도시의 시범현대아파트 재건축단지 전경. <제공 = 조합>

9. 1기 신도시 재건축 선도지구 선정(11월27일)

수도권 1기 신도시 재건축이 선도지구를 시작으로 닻을 올렸다. 국토교통부가 11월27일 1기 신도시(분당ㆍ일산ㆍ산본ㆍ중동ㆍ평촌) 13개 구역의 3만5897가구 규모의 재건축 선도지구를 확정하면서다. 1989년 노태우 정부 때 집값 안정과 주택공급난 해소를 위해 개발이 결정돼 1991년 첫 입주를 시작한 1기 신도시가 35년여 만에 속속 거듭날 전망이다. 1369가구의 연립주택 구역까지 포함하면 1기 신도시 재건축의 서막을 열 선도지구 물량만 3만7266가구다. 국토부는 2026년 하반기 사업시행인가를 마무리한 후 2027년 착공해 2030년부터 순차적으로 준공한다는 목표이며, 매년 후속지구를 선정해 단계적으로 재건축할 방침이다. 2027년 본격화될 조합원 이주로 인한 주택시장 불안을 막기 위해 수요관리와 이주단지 조성 등 대책을, 입주 단계의 교통불편 해소를 위해 35개 도로ㆍ철도사업을 포괄한 교통개선대책도 12월19일 발표해 시행에 들어갔다.

'올림픽파크 포레온' 단지 모습. <사진 = 안윤수 기자>

10. ‘올림픽파크 포레온’ 입주(11월27일)

단군 이래 최대 재건축단지로 꼽히는 서울 강동구 둔촌 주공, ‘올림픽파크 포레온’이 11월 27일부터 입주를 시작했다. 단일 단지로는 역대 최대인 85개동, 1만2032가구의 신기원을 열었다. 현대건설, 롯데건설, 대우건설, HDC현대산업개발이 공동으로 개발한 둔촌동의 이 단지는 대한민국 현존 최대 규모 아파트란 타이틀도 얻었다. 스티븐 스필버그 감독의 명화 ‘라이언 일병 구하기’에 비견될 정도로 정부 정책 수혜가 집중됐다. 윤석열 정부 들어 잇따른 부동산 규제완화책이 이 단지의 상황과 속속 맞아떨어지면서 윤석열 정부의 ‘둔촌 주공 살리기’란 신조어가 유행할 정도였고 시공사와의 공사비 갈등이 잇따르는 등 난관을 뛰어넘은 현 재건축사업환경을 단적으로 보여주는 사례로 꼽힌다.

김국진 기자 jinny@

〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지〉