책준 관련 NCR 기준 관리형에서 차입형까지 확대

토지신탁 개요./자료:금융위원회

[대한경제=권해석 기자]부동산신탁사의 부실을 막기 위해 토지신탁 사업 관련 예상 위험액을 자기자본 내에서 관리하는 방안이 도입된다. 관리형 토지신탁에만 적용하던 책임준공(채준) 관련 NCR(순자본비율) 기준은 책준 의무가 있는 모든 토지신탁으로 확대된다.

금융위원회는 20일 이런 내용을 골자로 한 ‘금융투자업규정 개정안 규정변경예고’를 실시한다고 밝혔다. 이번 개정안은 지난해 11월 발표한 ‘부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 제도 개선방안’의 후속조치다.

토지신탁은 부동산신탁사가 토지를 수탁받아 주택이나 상업시설, 물류시설 등을 건설해 분양한 뒤 수익을 배분하는 상품이다. 신탁사가 직접 자금을 대는 차입형과 위탁자나 시공사가 자금을 조달하는 관리형으로 구분된다. 관리형 중에 책임준공을 위반하면 신탁사가 대주단에 손해를 배상하는 책준형이 있다. 지난 2019년 70조7000억원이던 토지신탁 수탁고는 작년 9월 기준으로는 98조3000억원에 달하고 있다. 부동산 경기가 활황이던 시기에 부동산신탁사들이 공격적으로 수탁고를 늘린 결과로, 부동산 경기가 침체로 접어들면서 책준을 지키지 못하는 등 부실 우려가 커지고 있다.

이번 개정안을 보면 부동산신탁사의 토지신탁 위험액 한도가 자기자본을 초과하지 않도록 하는 내용이 포함된다.

이미 증권사는 자기자본 대비 부동산 관련 채무보증 한도가 100%로 제한되고 있는데, 이를 부동산신탁사에게도 적용하겠다는 것이다.

이에 따라 부동산신탁사는 책임준공형과 차입형 토지신탁의 총 예상위험액이 자기자본을 넘어서는 안 된다. 대신 분양률이나 대손충당금이 높을수록 위험액을 차감하도록 했다.

관리형 토지신탁에만 적용되는 책준 의무 관련 NCR 위험액 산정은 책준 의무가 있는 모든 토지신탁으로 확대 적용된다. 책준형 신탁은 관리형 토지신탁의 한 종류지만, 차입형에도 책준을 결합하는 혼합형 토지신탁도 다수 있다는 이유에서다.

이와 함께 모범규준을 도입하면 위험액 산정에 적용하는 배상비율을 일부 완화하는 등 위험액 산정 기준도 시행사와 시공사, 사업장의 실제 위험을 반영해 정교화했다.

모범규준은 책준 의무를 이행하지 않았을 경우 부동산신탁사의 배상책임의 범위와 시기를 명확하게 하는 것으로, 오는 31일부터 신규 계약부터 적용될 예정이다.

변경된 NCR 기준을 적용한 부동산신탁사의 평균 NCR은 379%로 작년 9월 525%보다 크게 내려간다. 다만, 여전히 규제비율인 150%를 상회한다.

이번 개정안은 규제개혁위원회 심사와 금융위원회 의결을 등을 거쳐 오는 7월 1일부터 시행할 예정이다. 다만, 토지신탁 한도 도입이 이번에 처음 도입되는 만큼 한도를 점진적으로 축소하기로 했다. 올해 말에는 150%를 적용하고 내년에는 120%로 한도를 줄인 뒤 오는 2027년에 100%로 낮추기로 했다.

권해석 기자 haeseok@

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