조승연 HNC 건설연구소 대표이사가 ‘정비사업의 공사비 분쟁과 대응 사례’에 대해 발표하고 있다./ 사진 = 이지윤 기자

[대한경제=이지윤 기자] 시공자 선정 단계부터 분쟁 요인을 없애 크게 늘고 있는 도시정비사업 공사비 갈등 문제를 해결해야 한다는 제언이 나왔다.

조승연 HNC건설연구소 대표이사는 22일 서울시가 개최한 도시정비사업 관련 종사자 대상 세미나에서 ‘정비사업의 공사비 분쟁과 대응 사례’라는 주제강연을 통해 “시공사 선정단계에서 합리적 공사계약과 공사비 증가에 대한 대응방안을 마련해 분쟁의 씨앗을 제거해야 한다”고 밝혔다.

먼저, 조 대표는 구체적 해결 방안 제시 전 현재 침체된 건설 정비시장의 분위기에 대해 언급했다.

조 대표는 “현재 정비사업 평균 공사비는 지난 코로나 팬데믹과 우크라이나 전쟁에 의한 건설원자재 가격과 인건비 인상 영향으로 크게 올랐다”며 “여기에 금리 상승과 분양시장 악화가 덮치며 2019년 대비 2023년 평균 공사비는 전국을 기준으로 47.9% 상승했고 서울을 기준으로 하면 무려 52.1%나 올랐다”고 설명했다.

이에 더해 2022년 이후 건설수주도 감소되는 양상이다. 지난해 1~8월 기준 2023년 대비 1.4% 감소했으며 민간 부문에서는 2.5%, 주택 부문에서는 11.5% 감소한 모습이다. 이 같은 분위기 가운데 공사비는 나날이 오르며 업계의 우려가 나오고 있다.

현안에 맞춰 서울시는 △시공사 선정기준 조례 개정 △정비사업 코디네이터 파견 도입 △2030 서울시 도시주거환경 정비기본계획 수립을 통해 공사비 갈등 문제에 대응하고 있는 것으로 나타났다. 국토교통부는 정비사업 표준공사계약서 제정과 정비사업 물가변동 적용(안) 마련으로 조합과 시공사가 이견을 최소화할 수 있는 합의안 마련에 힘쓰고 있다.

다만 이 같은 정부의 지속적 대책 마련에도 공사비 분쟁은 그치지 않고 있다는 지적이다. 조 대표는 “근본적인 원인인 공사비 상승 해소가 필요한 시점”이라고 짚었다.

공사비 증액에 대한 근본적 문제 해결을 위해선 시공사 선정 단계에서 분쟁 요인을 잡아야 한다는 것이 핵심이다.

그러기 위해선 먼저 시공사 선정 단계에서 명확한 조합의 요구를 반영한 입찰조건을 제시하고 계약 후에는 시공자의 과도한 설계변경이 억제돼야 한다.

동시에 기획·기본설계 단계의 설계수준 상향과 설계도서 명확화 등 단계별 설계관리를 통해 시공사 선정 후 설계변경 발생이 최소화돼야 한다는 주장이다.

조 대표는 “이후 입찰도서 리뷰를 통해 계획 수립이 확정되면 공사계약서와 시공사 입찰내역의 적정성을 검토해 검사비 적정성 검증 시 전문관리업체가 적극 활용돼야 한다”며 “시공사 증액 요구 주요 항목의 공사비 적정성 검토를 통해 시공자 공사비 협상기간 단축도 기대할 수 있다”고 부연했다.

이외에도 밸류엔지니어링(VE) 기법과 친환경 인센티브를 활용해 사업성을 향상시켜야 한다는 의견도 제시됐다.

VE를 통한 품질향상과 원가절감을 통해 주거품질을 향상시키며 제로에너지 빌딩 인증시스템(ZEB), 지능형 건축물 인증(IBS) 등 인증제도를 활용해 건폐율과 용적률 상향을 통한 수익성 개선이 필요하다는 설명이다.

이지윤 기자 im276@

〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지〉