국내 시장 향후 전망은

美 관세 정책으로 저금리 기조 ‘흔들’

상업용 부동산 시장 중심으로 민감

설 이후 수도권 중심 거래 증가 회복

재건축 등 속도…지역별 차별화 뚜렷

아파트ㆍ비아파트 입주 물량 급감

사진:대한경제 DB

[대한경제=한상준ㆍ이종무 기자] ‘트럼프 2.0’ 시대가 개막하면서 올해 국내 주택ㆍ상업용 부동산 시장에 미칠 영향에도 관심이 모아진다. 특히 고금리로 직격탄을 맞은 상업용 부동산 시장은 최근 저금리 기조 전환으로 회복이 기대된다. JLL코리아는 ‘상업용 부동산 시장 전망’ 보고서에서 “금리 인하 기대감에 투자 심리가 개선되고 시장이 점진적으로 개선될 것”이라고 진단했다.

하지만 미국發 관세 정책 영향으로 저금리 기조가 흔들릴 수 있다는 전망이 나오면서 상업용 부동산 시장은 촉각을 곤두세우고 있다. 다만 주택 시장은 심각한 공급 부족 여파로 상업용 부동산과는 달리 금리 향방에 영향을 받지 않고 상승세를 보일 가능성이 크다는 전망이 나온다. 공급 부족 문제가 갈수록 커져 올 하반기부터 상승세를 타는 ‘상저하고’를 시작으로 수년간 상승 기조가 뚜렷해질 수 있다는 시각이다.

△ 2월 금리 인하 방향 주목
도널드 트럼프 대통령은 미국에 들어오는 수입물품에 관세를 매겨 자국 산업을 보호하겠다는 공약을 내세웠다. 관세를 부과하면 물가 상승 압력이 높아져 기준금리 인하가 쉽지 않으며, 이런 이유로 고금리가 지속될 것이라는 전망도 나온다. 이는 세계 각국 통화 정책에 큰 영향을 미친다. 실제로 트럼프 대통령은 취임하자마자 중국에 10% 관세 부과를 논의 중이다. 멕시코와 캐나다에는 25% 관세 부과를 천명해 당장 내달 1일 시행을 예고했다.

국내외 자산 시장에서는 ‘트럼프 재집권’으로 미국 금리 인하 속도가 느려질 것으로 보고 있다. 이는 미국을 제외하고 침체에 빠진 각국 경제 회복 속도를 늦추고, 특히 자산 시장에 악영향을 미칠 것이란 우려다.

일각에서는 우리나라 같은 수출 중심 경제에서는 생존 전략상 저금리 정책을 펼칠 것이라는 시각도 있다. 미 달러 대비 통화 약세를 유지해야 수출 경쟁력을 키울 수 있어 저금리를 유지할 수밖에 없다는 설명이다.

이런 가운데 시장에선 한국은행 금융통화위원회가 이달 금리를 동결했지만, 올 1분기 내 인하를 재개하고 연내 2~3차례 추가 인하를 실시할 것이라는 분석에 힘을 싣고 있다.

설 이후 금리 인하가 현실화하면 수도권 주요 지역을 중심으로 가격 회복세가 나타날 것이란 전망이다. 양지영 신한투자증권 주거용부동산팀장은 “금통위원 모두 3개월 내 금리 인하 가능성을 열어놔야 한다는 생각인 만큼 올 1분기 내 추가 금리 인하 가능성이 커졌다”며 “그간 금리 인하 걸림돌이 됐던 물가 상승률과 가계 부채는 상대적으로 안정적인 흐름을 보이는 반면, 내수 경기 침체와 경제 성장률 둔화가 심각한 수준인 때문”이라고 설명했다.

그러면서 양 팀장은 “금리 인하가 현실화하면 계절적 이사철과 공급 감소 영향이 맞물려 수도권 주요 지역을 중심으로 거래량 증가와 가격 회복세가 나타날 가능성이 있다”며 “소득 격차, 선호 지역의 공급 부족, 주요 재건축ㆍ재개발 추진 속도 차이에 따라 지역별 차별화와 국지화 현상은 더욱 뚜렷해질 것”이라고 내다봤다.

다만 금리가 인하해도 경기 불확실성 등으로 주택 매수심리가 활발하게 살아나지 못할 것이란 분석도 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “탄핵 정국과 경기 위축, 겨울 비수기가 겹치며 냉각된 주택 시장을 녹이기엔 제한적인 모습”이라면서 “한번 움츠리기 시작한 거래 시장과 매매가는 방향 전환이 쉽지 않다”고 말했다.

이어 함 랩장은 “정부가 오는 7월 차주의 대출 상환능력 고려와 가계 부채 증가 속도를 둔화시키기 위해 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 제도를 한층 강화한다”며 “정국 불안으로 증시ㆍ환율 변동 위험, 경기 회복 둔화 문제는 여전히 주택 매수심리를 불안하게 하고 있다”고 덧붙였다.

또다른 부동산 업계 관계자는 “미 트럼프 행정부 2기 출범에 따른 환율 변동성, 지정학적 요인 등 대내외적 요인과 이에 따른 국내 경기 영향에 따라 국내 부동산 시장 관망세가 더욱 짙어질 것”이라고 했다.

△ 돌이킬 수 없는 공급 부족
금리 방향을 둘러싸고 여러가지 시나리오가 나오지만, 주택 공급 부족은 돌이킬 수 없는 ‘예고된 미래’라는 점에서 올해를 시작으로 길게는 오는 2028년까지 주택 시장이 크게 불안해질 거라는 우려가 나온다.

다수 연구기관도 여기에 주목한다. 한국건설산업연구원과 주택산업연구원(주산연)의 ‘2025년 주택 경기 전망 분석’ 자료에 따르면 2023년 아파트 착공 물량은 24만2000가구, 지난해 착공 물량은 26만가구다. 올해 추정치는 30만가구에 불과하다. 2017~2021년 연평균 착공 물량(52만1000가구)을 고려하면 크게 줄어든 숫자다. 3년 내외의 아파트 건설 소요 기간을 고려하면 향후 2년 내 심각한 입주물량 공급 부족이 나타날 것이란 우려다.

다세대 등 빌라도 마찬가지다. 국토교통부가 최근 발표한 ‘11월 주택 통계’에 의하면 지난해 착공 실적은 3만1223가구로 2023년(3만9850가구)보다 26% 급감했다. 주산연은 “아파트와 비아파트 모두 입주물량이 크게 감소할 것으로 예상돼 공급 부족이 전ㆍ월세가격 상승을 견인하고, 전세가 상승이 다시 매매가 상승으로 전이될 가능성이 크다”고 전망했다.

공공연구기관인 한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원도 ‘2025년 경기 전망’에서 공급 부족 현실화에 따른 시장 불안 요인이 확대하고 있다고 지적했다.

한상준ㆍ이종무기자 newspia@ㆍjmlee@

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