2025년이 벌써 1개월이 넘어 지나고 있다. 여러 가지 정국 현안이 대부분 이슈를 덮고 있는 모양새이다. 주택 문제도 예외가 아닌 듯하다. 매년 초 볼 수 있었던 부동산 및 주택 관련 전망이 전년보다 눈에 띄게 줄어들어 보인다. 어떻게 보면 주택 관련 문제가 없어 보이기도 한다. 그러나 이러한 상황에서도 각 경제 주체의 활동은 중단없이 이루어지며 이와 관련 상호 작용 또한 끊임없이 일어난다. 주택과 관련 사항도 예외는 아니다.

이를 방증이라도 하듯 2월 19일 지역 건설경기 보완방안이 발표되었다. 큰 이슈 속에서 잠시 잊고 있었던 지역 미분양과 이로 인한 지역 건설경기 문제를 해결하기 위한 대책이다. 이렇듯 주택의 문제는 어떠한 상황에서도 관심을 두고 대비해야 할 국민적 관심 사항이다.

정부는 2월 19일 대책에서 수도권과 지방 주택시장 양극화를 추진배경 중 하나로 지적하였다. 지방의 미분양은 2024년 1만7200세대로 증가하였다. 그러나 2023년도 4분기를 기점으로 서울 아파트 매매가격지수는 상승하고 있는 추세이다. 또한 2010년대 서울 아파트 평균 착공물량이 약 3만9000세대이나 2023년 착공물량은 2만 2000세대 그리고 2024년도에도 2만 2000~3000세대의 착공물량을 고려할 경우 건설 기간 3, 4년을 감안하면 3, 4년 후에는 서울에 아파트 공급 부족 현상이 일어날 가능성이 크다고 할 수 있다. 어쩌면 3, 4년 후에는 서울 수도권 주택공급 활성화 방안에 대한 대책을 세울 수도 있을 것이다.

이런 지방이나 서울 수도권 도심지 내 주택 수급의 문제는 여러 가지 관련 법률이 있지만 크게 세 가지로 나눌 수 있다. 첫 번째는 기존의 도심지 내 주거정비를 위한 ‘도시정비법’과 두 번째는 ‘도심복합개발법’ 그리고 노후계획도시 정비를 위한 ‘노후계획도시특별법’이 있다. 기본적으로 세 가지의 법률은 도심지 내 노후화된 주택의 정비를 목적으로 하나 그에 못지않게 도심지 내 주택공급의 중요한 기능을 가지고 있다.

이 세 가지 법은 도심지 내 규모별 용도지역별로 그 대상 지역을 촘촘하게 규정하고 있어 체계적으로 운용된다면 지방이나 서울수도권의 주택 수급의 문제를 선제적으로 대응하고 해결할 수도 있을 것이다.

그러한 도심지 내 세 가지 법률에 대한 운용현황은 그리 좋아 보이지 않는다. 도시정비법을 기본으로 하여 민간 부분에 사업추진 일정 단축을 위해 지난해 9월 발의된 ‘재건축재개발촉진특례법안’은 아직 국회 문턱을 넘지 못하고 있다.

올해 2월 7일 시행되고 있는 도심복합개발법의 구체적인 방안인 도심복합개발혁신지구 지정에 관한 계획은 아직 진행되고 있지 않아 보인다.

노후계획도시의 정비는 선도지구지정 이후 선도지구 이외 지역의 특별정비구역에 관한 제안계획 등에 대하여도 여러 가지 이유로 아직도 구체적인 방안이 수립되어 있어 보이지 않는다.

주택은 수요에 대한 공급이 건설 기간 때문에 탄력적이지 않다. 특히 도심지 정비를 위한 도시정비법, 도시복합개발법, 노후계획도시특별법의 경우는 기존에 거주하고 있는 토지 등 소유자들의 동의를 전제로 진행되기 때문에 더욱더 비탄력적이라고 할 수 있다. 물론 이러한 도심지 내의 동의 등의 비탄력적 요소를 해소하기 위하여 많은 대책이 수립되어 진행되어 오고 있다.

그러나 현재 재건축재개발촉진특례법안의 절차 통합과 기본계획수립과 같은 위계의 도심복합개발혁신지구 지정 및 선도지구 외 특별정비구역 지정에 대한 구체적인 방안의 수립은 이러한 주택 수요에 대한 공급의 비탄력적 구조를 완화하는 데 기여할 수도 있을 것이다.

주택 수급과 가격의 문제는 도심으로부터 외곽으로, 그리고 대도시에서 중소도시로 전이되는 경향이 있다. 물론 예외적인 경우도 있지만 대체로 이러한 결과들이 중론이다. 즉 주택 수급과 가격의 안정은 도심지 관련 법률을 어떻게 운용하는가에 대하여 크게 영향을 받을 수 있다 할 것이다. 도심지를 담당하는 도심지 관련 법률과 정책들을 선제적이고 체계적으로 운용하고 혁신적인 법률에 조금 더 적극적일 수 있다면 국민이 어려워하는 관련 대책들을 덜 만나게 하는 한 해가 될 수도 있을 것이다.

이용각 도시정비공사비분담금검증연구원대표(건국대학교부동사대학원 겸임교수)

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