25일 서울 서소문청사 1동에서 열린 서울형 용적이양제 콘터런스에서 패널참가자들이 토론을 진행하고 있다. / 사진 : 임성엽 기자

[대한경제=임성엽 기자]오는 하반기 본격 시행을 앞둔 용적이양제 시범사업은 서울 도심인 종로구와 중구에서 처음 시작될 전망이다.

특히 남는 용적을 사고 팔 수 있는 용적이양제는 소유권 등 물권과는 관계 없는 지방자치단체장에게 속한 ‘도시관리계획’ 수단으로 서울 외 전국 각지에서도 조례만 변경하면 즉시 도입할 수 있다는 분석도 나왔다.

남진 서울시립대학교 교수는 25일 서울시청 서소문청사에서 열린 ‘서울형 용적이양제’ 콘퍼런스에 참석해 이 같은 용적이양제 운영 전략을 소개했다.

남 교수가 제시한 용적률 양도, 양수 운영범위 1순위는 양도지역과 양수지역이 동일한 도시관리계획구역 내에 위치해야 한다. 도시관리계획구역이 같아야 서울시의 도시정책 방향과 정합성을 확보할 수 있기 때문이다.

남 교수가 도심부를 대상으로 양도/양수가능지를 검토한 결과, 최우선 지역은 종로구와 중구 등 도심 내 도시정비형 재개발사업구역으로 압축됐다. 동일구역에 같은 도시관리계획구역에 속하고, 양수 받을 수 있는 지역은 총 12개 사업장이다.

서울시는 올 상반기 안에 용적이양이 가능하도록 관련 조례를 신설할 계획인데, 이를 고려하면 하반기 첫 시범 사업장은 남 교수가 제기한 종로구와 중구 재개발사업구역이 유력하다.

민간에서 실질적인 용적 거래가 가능한 수준의 체계적인 기준을 갖춘 거래시스템 마련도 필요하다는 지적이다. 양도/양수 용적량을 구체적으로 결정하고, 거래를 활성화하기 위해선 객관적인 기준과 합리적 가격결정이 필요하기 때문이다.

남 교수는 용적가치산정 방식으로 표준산식과 감정평가방식 두 가지를 제안했다. 표준산식이란 단위 당 용적가치와 미 실현된 용적의 가치를 산정해 거래하는 구조다. 감정평가 방식은 미실현 용적에 대한 개발 시 감정평가액과 현 상태의 감정평가액 차액을 가치로 산정하는 구조다.

용적이양을 위해 서울시가 별도 용적이양 중개기관을 운영할 가능성도 제기됐다. 민간이 자율적으로 거래하되, 용적 정보를 제공하고, 관리는 물론 중개와 거래내용을 공시하는 공적 전문조직 마련이 필요하다는 설명이다. 

용적이양은 지방자치단체 조례 제정만으로 즉각 실행할 수 있다는 평가도 나왔다. 김지엽 성균관대 교수는 이날 콘퍼런스에서 “용적이양은 타인의 토지 상부 전부 또는 일부를 사용, 수익할 수 있는 물권인 지상권과는 전혀 다른 개념”이라고 정의했다.

용적이양제는 소유권에 관한 사항이 아니라, 지자체장에게 위임한 용적률이나 높이 결정권한을 활용한 도시관리 수단이라는 설명이다. 김 교수는 “물권의 변동이 아니라 국토계획법에 따른 도시관리계획 결정으로 가능한 토지소유권 범위가 축소 또는 확대되는 개념”이라고 말했다.

이를 고려하면, 용적이양제는 서울시 뿐만 아니라 용적거래가 필요한 전국 모든 곳에서 조례 신설로 즉각 시행할 수 있다는 설명이다.

실제 김 교수도 서울시 ‘용적이양제 조례’ 제정을 통해 제도를 우선 도입하고, 장기적으로 국토계획법이나 시행령 개정을 통해 법적 안전성을 확보하자는 방안을 제시했다.

용적이양을 통해 소셜믹스(임대주택 건립) 없는 재건축, 재개발 추진도 가능하다는 의견도 나왔다. 남 교수는 “법적 상한용적률은 임대주택을 확보하면 받을 수 있다. 확보 용적의 50%는 임대주택으로, 나머지 절반은 타 용도로 쓸 수 있는데 임대주택이 도심에 굳이 필요 없을 수 있고 지역 여건마다 달리 할 수 있다”며 “그런 부분을 유연하게 쓰자는 쪽에서 용적 이양제도를 이해하자”고 말했다.

임성엽 기자 starleaf@

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