[대한경제=김현희 기자] 올해 가계대출 관리기조는 '리스크 관리'다. 전세대출 보증비율을 100%에서 90%로 줄이면서 소득심사를 강화하는 방식으로 전세사기를 줄이고 무분별한 전세대출로 인한 리스크를 감축, 은행별 내부관리를 통해 소득증빙 하지 않았던 집단대출까지도 깐깐하게 취급하라는 것이다.

전체적으로는 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사(HF) 등 보증기관의 한도만큼 취급하지 말고 내부 리스크 관리를 통해 대출한도를 조절하라는 의미다. 대출한도가 조절되면 대출 증가세로 자연스럽게 관리될 것이라는 계산이다. 최근 논란 중인 '춘천시온숲속의아침뷰' 아파트 대출 문제도 HUG의 임대보증에만 의존한 나머지 리스크 관리를 못한 사례인 만큼 보증한도만 믿지 말라는 경고도 포함돼있다.

◇ 집단대출 취급시 임대·사업소득 모두 증빙해야

금융위원회는 27일 올해 가계부채 관리방안을 제시하면서 은행권의 가계대출 리스크 관리를 강조했다. 내부관리 총부채원리금상환비율(DSR)이 지난해 일부 대출 중에 100%, 200%도 속출하면서 소득증빙이 제대로 되지 않았던 점이 지적됐다. 특히 대규모의 집단대출을 취급하면 차주별 소득증빙을 굳이 할 필요 없기 때문에 형식적인 수준에서 소득증빙으로 그쳤다. 4억원의 이주비대출에 대한 연 5%의 이자(166만원)를 감당할 소득수준이 판단되지 않아 내부관리 DSR 100% 이상 기록된 것을 이제는 소득증빙을 제대로 반영해 내부관리 DSR 수준을 최대 40%까지 낮춰보자는 것이다.

따라서 근로소득 외에 임대소득과 사업소득, 신용카드 사용액 기록 등을 모두 소득증빙으로 반영한다면 내부관리 DSR의 정확도를 높일 수 있다는 의견이다. 이같은 방식으로 은행권의 리스크 관리가 자리잡으면 은행들도 마구잡이식의 집단대출 취급을 줄일 수 있다는 것이다. 집단대출은 한꺼번에 수백억, 수천억원의 가계대출로 반영되기 때문에 은행권의 가계대출 증가세 관리가 쉽지 않았다.

이같은 대출 취급에 대한 소득 증빙은 대출 리스크 관리도 높인다는 게 금융당국의 생각이다. 최근 시공사 부도로 임대보증금 부실대출 문제가 발생한 '춘천시온숲속의아침뷰'도 HUG의 임대보증만 믿고 대출해준 새마을금고였지만, 시행사가 대출금을 HUG 계좌로 예치하지 않고 빼돌린 상태다. 사업구조와 사업성 등 리스크 파악이 전혀 되지 않은 상태에서 HUG의 보증만 믿고 대출하는 사례가 집단대출에서 상당하다는 것이다. 금융당국 관계자는 "소득증빙 등 리스크 관리를 제대로 하지 않은 상태에서 HUG 등의 보증만 믿었다가는 가계대출 연체율 급등세로 이어질 우려도 있다"며 "내부관리 DSR을 통해 리스크 관리와 가계대출 관리까지 해보자는 것"이라고 설명했다.

내부관리 DSR이 자리잡으면 차주별로도 DSR 한도를 조절할 수 있어 소득 대비 원리금 상환 부담이 가중되지 않을 것으로 예상된다. 중장기적으로 차주별 DSR 한도를 조절하자는 게 금융당국의 계산이다. 여기에 스트레스 DSR 3단계 시행으로 대출 한도를 축소, 가계대출 관리 기조를 보다 강화할 수 있다.

◇ 대출심사 통해 악성임대인 퇴출까지

올해 전세대출 리스크도 강화된다. 오는 7월부터 보증비율 90% 일원화에 이어 HUG와 주택금융공사의 전세보증 심사도 까다로워진다. 지금까지 HUG 등은 전세대출 보증시 별도의 소득심사를 하지 않았지만 향후 주금공과 같은 소득심사 체계를 도입한다.

특히 HUG의 전세보증만 믿고 전세대출을 해줬다가 전세사기로 인해 부실대출이 된 사례가 적지 않았던 만큼 HUG 자체적으로 보증심사시 선순위 주담대 등 여부를 살펴야 한다. 전세사기 수법이 해당 주택 등을 담보로 건설자금이나 주담대를 빌린 후 대출금 수준의 전세 보증금을 받아 챙기는 것이었다. 통상 주담대 등 근저당이 설정된 주택은 상환 선순위 문제로 전세를 유치하기 어렵다. 은행의 주담대가 선순위로 돼있기 때문에 전세사기가 발생하면 전세 임차인은 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 상당하기 때문이다. HUG가 전세보증시 이같은 심사를 강화한다면 악성 임대인이 자동으로 검증되고 걸러지는 효과가 기대된다는 것이다. 은행들도 HUG 보증만 믿고 대출해주는 관행을 개선하고 차주 소득 수준에 따라 전세대출을 해주기 때문에 무분별한 대출 취급을 억제할 수 있다.

이밖에도거시 여건 및 가계부채 증가세 등을 지켜보며 은행 자본규제상 주담대에 대한 위험가중치를 상향하는 방안을 검토한다. 현재 15%인 하한을 올리면 금융사가 주담대 실행에 신중해질 수밖에 없다. 권대영 금융위 사무처장은 "대출은 갚을 수 있을 만큼 빌려주고 처음부터 나누어 갚는 그 큰 원칙을 금융권 내에 확고하게 정착시키겠다"며 "개별 은행이 보유한 역량을 바탕으로 가계부채의 양적 규모와 질적 구조를 스스로 관리하는 체계를 갖춰 나가기를 바란다"고 말했다.


김현희 기자 maru@

〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지〉