[대한경제=임성엽 기자]서울시가 3년간 한시적으로 소규모 건축물 용적률을 상향키로하고 이르면 5월 시행을 앞두고 중소형 건설사와 주택업계에서도 분주히 움직이고 있다. 서울시 기대대로 ‘빈사’ 상태인 소규모 건축시장에 회생 가능성이 커지고 있다.

9일 주택업계에 따르면 서울시가 제2ㆍ3종 일반주거지역 내 소규모 건축물 법적 상한 용적률(250~300%)를 완화하면서 정식 시행시기 파악에 귀를 기울이는 등 인허가 준비에 분주한 모습이다. 용적률 완화 조치가 3년간 한시적으로 진행되기 때문이다.

한 중소 건설사 대표는 “서울지역은 서울 외 지역과 개발 차원에서 ‘급’이 다르다. 개발부지를 확보한 입장에선 착공 여부와 무관하게 한시적으로 진행되는 만큼 인허가를 받기 위해 준비할 것”이라고 말했다.

이는 서울시가 기부채납 등의 조건 없이, 용적률을 50%씩 풀어줬기 때문이다. 다른 지역도 아닌, 서울지역에서 용적률 50%가 완화된다는 점은 그만큼 분양 가능한 세대, 공간을 확보하면서 사업성을 높일 수 있는 핵심 요소다.

실제 현행 용적률 체계는 기준용적률과 허용용적률, 법적 상한용적률로 구분된다. 여기서 상한용적률을 확보하기 위해선 공공시설 등 기부채납을 진행한 뒤, 인센티브로 추가해 얻을 수 있다.

기부채납이란 국가나 지방자치단체의 기반시설 확충을 위해 사업시행자가 무상으로 재산을 헌납하는 제도다. 기부채납은 현재 공사비급등에 따른 분담금 현안으로 사업비 수조원 대 대형 재개발, 재건축 사업에서도 사업을 지연시키거나 좌초시키는 요소로 작용하고 있다.

기부채납 문제로 하물며 대형 정비사업에서도 갈등을 빚는 상황에서 소규모 정비사업은 언감생심 상황이었다.

특히, 이번 소규모건축물 용적률 완화조치는 매입임대주택 건설사업에서도 적용될 전망이어서 사업자들의 기대감을 높이고 있다. 매입임대는 한국토지주택공사(LH)나 서울도시주택공사(SH)가 다가구, 다세대 주택을 매입해 주거취약자에게 저렴한 가격에 임대하는 사업이다. 공공사업자가 매입을 ‘확약’해 준다는 점에서 현재 소규모 건축물 사업을 진행하는 유일한 선택지로 꼽히고 있다.

매입임대주택은 2종 주거지역 기준 200%를 1.2배 완화해 240%로 허가 받고 있다. 서울시 용적률 완화조치가 적용되면 2종 기준 250%를 기점으로 300%까지 완화할 수 있다.

서울시 관계자는 “임대주택과의 용적률 완화 관계를 어떻게 적용할 지 좀 더 고민을 해봐야 한다”면서도 “우선 시행령 기준과 같이 300%로 완화를 해주는 이상, 최대 300% 선에서 임대주택 용적률 완화를 검토할 계획”이라고 말했다.

이처럼 주택사업자들의 관심이 뜨거운 만큼, 서울시의 정책적 목표대로 소규모 건축 시장도 숨통이 트일 전망이다. 실제 서울시가 규제철폐안으로 소규모 건축물 용적률 완화조치를 결정한 배경도 소규모 개발시장 침체가 심각하다고 판단했기 때문이다.

서울시 관계자는 “전세사기 등의 문제로 사실 이 시장들이 거의 붕괴직전에 있다고 본다”며 “이에 시에서도 소규모 건축물 시장이 좀 더 활성화 할 수 있도록 대안을 마련한 것이다. 소규모 건축물 시장 활성화를 통해 주택공급 뿐만 아니라 전체 경제도 함께 활성화 시키도록 노력할 것”이라고 말했다.

다만 용적률 완화 결정이 실효성을 확보하기 위해선 관계 건축법령의 개선도 병행해야 한다는 지적이 있다. 대표적인 규정이 건축법 제 61조 주거지역 일조건 사선제한 규정과 도시계획 조례 상 높이 제한 규정이다. 용적률이 증가해도 실질적으론 이 규제 벽에 막혀 층수를 높이기 어려운 경우가 발생하기 때문이다.

주택업계의 한 관계자는 “특히 저층 주거 지역은 남쪽 대지경계선으로부터 일정기간 이상 거리를 확보해야 하며, 높이도 제한돼 있어 용적률을 활용한 추가적 연면적 확보가 불가능할 수 있다”며 “서울시에서 효과적인 부동산 규제철폐에 주력하고 있으니 관계법령 개선에도 목소리를 내줬으면 한다”고 말했다.

임성엽 기자 starleaf@

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