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주택시장은 다양한 부분으로 구성돼 있다. 그중에서도 도시정비 부분은 불량도시의 정비 및 도심지 내 주택공급에 중요한 기능을 하고 있다. 부동산 R114에 따르면 2025년 수도권 아파트 분양가구 중 52.7%(45,202가구)가 도시정비 사업으로 나타났다. 결국, 도시정비 분야의 활성화는 주택시장 활성화에 직접적인 영향을 미칠 것이며 이러한 이유로 다양한 도시정비에 관한 정부 대책, 법률 개정 등이 지속하여져 왔다. 그러나 이러한 주택시장의 어려운 상황에서 도시정비활성화를 통한 주택시장의 활성화를 위해서는 조금 더 구체적이고 시장 친화적인 대책이 필요할 것이다.
이러한 방안들은 여러 가지 변수 중에서도 현재 관심을 받는 사업기간 단축, 용적률, 공사비 분쟁 그리고 지방 정비사업 활성화 부분에서 찾을 수 있다
도시정비 사업은 정비구역지정, 추진위원회설립, 조합설립 순으로 진행되고 있다. 추진위원회의 경우 조합설립을 위한 준비단계이다. 실질적으로 정비구역지정 시 추진위원회 절차를 생략하고 조합설립준비위원회와 같은 기구를 정비구역지정과 동시에 승인한다면 추진위원회설립부터 조합설립인가까지의 약 1년에서 2년의 기간을 단축할 수 있을 것이다. 정비구역제안 시 동의기준은 서울시 기준으로 토지 등 소유자의 60% 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상이며, 추진위원회 설립 시 동의기준은 토지 등 소유자 과반수이므로 오히려 정비구역지정 시 조합설립준비위원회의 동의가 추진위원회의 동의율보다 높아 추진위원회 기능을 대체할 수 있을 것이다.
용적률과 관련해서는 현재 서울시에서는 보정계수 제도를 도입하여 실질적인 점적 용적률 규제를 시행하고 있다고 할 수 있다. 이에 우리나라 정비사업 대상 구역에 대하여 비례율을 고려한 점적 용적률 규제를 탄력적으로 운용할 필요가 있을 것이다. 이러한 점적 용적률 제도를 운용할 경우 정비사업 활성화를 위한 지역적 환경과 특성을 고려한 비례율 산정이 가능할 것이며 이에 따라서 정비사업의 활성화 가능성 정도가 높아질 수 있을 것이다.
공사비 분쟁의 주요한 원인은 상호 간 정보의 비대칭성이 근본적인 원인이라 할 수 있다. 정보의 비대칭을 해결하기 위해서는 정기적인 분담금 산출을 통하여 공사비 상승 상황을 상호 간 알 수 있도록 하는 것이다. 분담금 산출의 필요자료는 설계이며, 설계안에 대한 정기적인 검증과정이 필요하다. 사업시행계획인가 전까지 정기적으로 정부의 설계에 대한 사전검증제도를 도입하고 그 시기의 상황을 반영한 정기적인 분담금을 공유한다면 현재 발생하고 있는 공사비의 분쟁은 대부분 완화될 가능성이 크다고 할 수 있다.
주택시장이 침체되는 경우 미분양으로 인하여 정비사업이 진행되지 못하는 상황이 발생한다. 이러한 상황이 지속된다면 노후·불량한 지역의 슬럼화로 인하여 사회적인 문제로 발전할 수도 있다. 이에 미분양 상황을 고려하여 공공에서 미분양 주택을 매입한 후 시장 상황에 따라 판매하는 House Banking 등의 제도를 운용하는 것도 방법일 수 있다. 이러한 House Banking에 대한 제도는 특히 미분양으로 인해 정비사업이 진행되지 못하는 지방의 정비사업 활성화에 중요한 요인으로 작용할 수 있을 것이다.
주택시장의 복잡하게 얽힌 변수를 하나하나 분석하여 해를 도출하는 것은 어려울 것이다. 그러나 주택시장의 주요 분야인 도시정비 사업의 주요 구성 변수들의 특성을 파악하여 구성 변수 간 관계를 설정하고 이를 통하여 정책 방향을 도출한다면 주택시장 활성화에 중요한 한 축을 담당하게 될 것이다.
이용각 도시정비공사비분담금 검증연구원 대표(건국대학교 부동산대학원 겸임교수)
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