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이처럼 반복되는 상계 주장에는 시공과정에서의 하자 유무, 이를 입증할 수 있는 자료의 확보 여부가 핵심 쟁점으로 작용합니다. 실제로 미시공 또는 오시공 항목들 중 다수는, 시공 당시 하자소송을 염두에 둔 서류 확보 및 보관이 제대로 이루어지지 않아 발생한 경우가 많습니다. 이는 시공사의 관리 책임 범위 내에서 충분히 예방이 가능했던 문제들이기도 합니다.
하자소송에서 주로 다투게 되는 항목들은 대부분 ‘정상적으로 시공이 이루어졌는지 여부’ 또는 ‘설계도서나 시방서 기준에 맞게 시공이 되었는지 여부’입니다. 그런데도 시공사가 시공 완료 사실을 뒷받침할 수 있는 자료를 제대로 보관하지 않았거나, 애초에 문서를 작성하지 않은 경우가 적지 않습니다. 이 경우 법원과 감정인은 시공사에 불리한 판단을 내릴 수밖에 없습니다.
특히 액체방수 두께, 무늬코트 상도 도포, 삼방틀 설치, 철재문 방청 도장처럼 은폐되거나 육안으로 확인이 어려운 공정일수록 시공 중 촬영된 사진, 자재 납품 내역, 감리 확인서, 검측 기록 등이 없으면, 감정인은 ‘시공이 누락되었거나 부적정하게 이루어졌다’고 판단하고 보수비를 산정하며, 하자로 인정되는 경향이 뚜렷합니다.
더 나아가 입주 이후 수년이 지난 시점에서 제기되는 하자소송의 경우, 실사용 중의 손상이나 외부 요인, 관리 부주의로 인한 가능성도 있음에도 불구하고 ‘시공 당시 상태를 객관적으로 입증할 수 있는 자료가 없는 경우’에는 시공사의 과실로 추정됩니다. 법원은 이처럼 시공 당시를 입증할 책임이 시공사에게 있다는 입장에서, 입주자 측의 주장에 무게를 실어주는 경향이 강합니다.
결국 이러한 문제는 시공 품질 자체보다는, 시공사가 문서와 사진, 기록 등 입증자료를 체계적으로 확보ㆍ보존하지 못한 관리 시스템의 부재에서 비롯된 경우가 많습니다. 즉, 적절한 입증수단만 있었다면 하자를 예방하거나 책임 범위를 축소할 수 있었음에도, 이를 갖추지 못해 하자책임이 발생하는 구조인 것입니다.
이는 결과적으로 시공사가 자신의 책임 회피 가능성을 스스로 차단하는 셈이 되므로, 앞으로는 공정별로 핵심 은폐공정에 대한 시공사진, 검측확인서, 자재 납품서, 감리 서명이 포함된 문서 등을 체계적으로 정리ㆍ보관하는 시스템을 갖추는 것이, 하자소송에 대비한 전략으로 반드시 필요해질 것입니다.
하자소송에서 금액이 크게 나올 공종만 대략 추려보면 다음과 같습니다. △액체, 도막, 복합방수 두께 부족(시공한 방수재의 두께를 입증할 수 있는 서류) △무늬코트 상도 시공과 관련한 자재납품서, 검측 서류, E/V출입구 삼방틀 미시공(시공카다로그) △지하주차장 안전페인트 미시공(아파트 색채계획서) △타일 부착강도 부족(타일 시공 4주 후 부착강도 감리서류) △철재문 방청페인트 미시공(아연도 강판 입증 서류) △월패드 게이트웨이 미시공(TTA 인증서류) △세대 천정 틀 달대 미시공(톱니형으로 변경승인 감리서류) △타일, 아트월 뒤채움 부족(시방서에서 뒤채움 기준에 대해 명기) △욕실 천장 타일 여장 미시공(욕실 천장 제작도면) △수목 미식재(추가식재, 변경식재에 대한 입증서류) 등 상당히 많습니다.
위 항목들 중 일부는 사용검사일 기준 4~5개월 전에 시행하는 사용검사도면에 대한 사건검토용역을 통해 어느 정도 해소할 수는 있지만, 상당 부분은 공사 중에 꼼꼼히 갖춰야 하는 서류들이기에, 단순한 준공도서용역만으로는 부족한 경우가 많습니다.
최근 들어 보수자재 및 보수노임의 단가 상승으로 인해 하자보수비 자체가 커지고 있는 상황에서, 여기에 서류관리 미흡으로 인한 추가 책임까지 더해질 경우, 전체 비용은 기하급수적으로 증가할 수 있습니다.
따라서 현장에서는 단순한 준공용 서류 준비에 그치지 않고, 시공 단계에서부터 체계적인 서류관리 시스템을 갖춰야만 하며, 이러한 관행은 앞으로 시공사의 방어 전략이자 필수 경쟁력으로 작용하게 될 것입니다.
정홍식 변호사(법무법인 화인)
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