서울시민 청약 우선권…이르면 내년부터

경기 3기 신도시도 ‘리츠 1호 프로젝트’ 준비

용산국제업무지구 조감도. / 사진 : 서울시 제공

[대한경제=박호수 기자] 서울 한복판 ‘마지막 금싸라기 땅’으로 불리는 용산국제업무지구 개발에 시민이 직접 ‘투자자’로 참여하는 길이 열린다. 국토교통부가 제안한 ‘지역상생 리츠(REITsㆍ부동산투자회사)’가 용산국제업무지구 개발 사업에 도입될 가능성이 커지면서, 공공개발의 패러다임이 바뀌고 있다. 시민이 건물주의 꿈을 꾸는 게 더 이상 먼 이야기가 아니다.

14일 서울시 등에 따르면 최근 국토부는 서울 용산국제업무지구 부지(49만4601㎡) 개발 사업에 ‘지역상생 리츠’ 도입을 제안했고, 시는 이를 긍정적으로 검토 중이다. 서울주택도시공사(SH)와 코레일이 공동 시행자로 참여하는 이 개발 프로젝트는 총사업비만 약 14조3000억원에 달한다. 규모만큼이나 리츠 실험의 상징성도 크다.

‘지역상생 리츠’의 핵심은 일반 국민이 소액으로도 투자할 수 있다는 점이다. 국민들은 증권사를 통해 리츠 주식을 구입하고, 이를 통해 수익을 얻을 수 있다.

이 같은 제도의 법적 기반은 지난 1일 국회 본회의를 통과한 ‘부동산투자회사법’ 개정안으로 마련됐다. 개정안에는 지역상생형과 프로젝트형 리츠를 제도화하는 내용이 포함됐다. 시와 국토부는 이를 토대로 내년 중 리츠 공모를 목표로 논의를 이어가고 있다. 시 관계자는 “도입 결정 단계는 부동산투자회사법 시행 시점인 올해 연말 이후로 예상되며, 리츠 공모는 이르면 내년부터 가능할 것”이라고 내다봤다. 

용산국제업무지구 조감도. / 사진 : 서울시 제공

시는 리츠 청약 시 서울시민에게 우선권을 주는 방안과 소액 청약 한도도 함께 도입해 투자 문턱을 낮춘다는 구상이다. 리츠 수익은 일정 주기로 배당되며, 공모주 투자와 유사한 방식으로 운영될 가능성이 높다.

용산국제업무지구 부지는 국제업무ㆍ상업ㆍ주거ㆍ문화 기능을 아우르는 복합단지로 개발된다. 2000년대 중반 민간 PF(프로젝트파이낸싱)로 추진되다 금융위기로 좌초된 이후 최근 정부ㆍ지자체ㆍ공공기관이 협력 구조를 재정비하며 다시 시동을 걸고 있다.

과거 민간 PF 방식은 ‘고부채ㆍ고위험’ 구조였다. 자기자본 없이 부채로만 자금을 끌어와 분양에만 의존하는 방식이라, 한차례 부실이 시작되면 줄줄이 도산으로 이어졌다. 반면, 리츠 기반 개발은 자기자본 비율을 높여 리스크를 줄이고, 지속 가능한 장기운영 모델을 만들 수 있다는 점에서 기대를 모은다.

국토부 관계자는 “시민이 투자자로 참여하면 자기자본이 증가하고, 민간 LP(기관투자자)들의 유치도 쉬워진다”며 “사업 안정성과 공공성을 함께 확보할 수 있다”고 말했다.

이 같은 지역상생 리츠는 경기 3기 신도시에서 첫발을 뗄 예정이다. 경기주택도시공사(GH)는 오는 10월까지 후보지 4곳을 선정하고, 내년 초 최종 대상지 1곳을 확정할 계획이다. 2025년 하반기에는 1호 리츠 공모 지침이 발표되고, 2027년에는 사업자 공모가 이뤄진다.

3기 신도시는 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 5곳이다. GH는 이 중 한 곳에 헬스케어 복합단지를 개발하면서 주민 참여형 리츠를 적용할 계획이다. 단지에는 실버스테이, 의료복합시설, 바이오 연구시설 등이 포함된다.

이 사업은 GH가 추진 중인 ‘경기기회리츠’의 연장선에 있다. 1호(남양주 다산)는 장기전세형, 2호(성남 금토)는 선택형 공공임대주택으로 운영 중이다. GH는 차기 프로젝트인 3호 리츠를 ‘지역상생 리츠 1호’로 전환할 방침이다. 

박호수 기자 lake806@

〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지〉