[대한경제=임성엽 기자]서울시가 침체된 건설경기 회복을 위해 결정한 ‘소규모 건축물 용적률’ 한시적 완화 정책이 실효성을 높이기 위해선 중앙정부 협조가 절실한 것으로 나타났다.

시의 조례개정에도 불구하고, 중앙정부 소관인 일조권 ‘사선제한’ 등 각종 규제가 발목을 잡고 있기 때문이다. 

1일 서울시가 관내 10개 자치구, 총 12개 단지를 대상으로 소규모재건축 사업성 분석을 진행한 결과, 12개 단지 중 단 3곳만 용적률 완화 정책 수혜를 입을 것으로 추정됐다. 

서울시는 소규모재건축 사업성 분석을 희망하는 단지를 대상으로 공모를 거쳐 건축계획(안) 마련과 감정평가, 세부 건축계획 제안 등 종합분석 서비스를 제공하고 있다. 이번 분석작업은 지난해 7월 공모를 거쳐 최근 완료됐다.

앞서 시는 지난달 12일 소규모 건축물 용적률 한시적 완화를 위한 ‘도시계획 조례’ 일부 개정 절차를 마무리했다. 개정 내용의 핵심은 제2ㆍ3종 일반주거지역 소규모 건축물 용적률을 제2종지역은 200%→250%, 제3종지역은 250%→300%로 각각 법적 상한까지 2028년 5월 18일까지 한시적으로 완화하는 것이다.

하지만 서울시 소규모재건축 사업성 분석결과를 보면 서초구 두성빌라와 강남구 경일빌라는 3종 일반용도 지역임에도, 일조권 사선제한으로 시가 완화한 용적률 300% 적용이 불가능하다는 결과가 나왔다.

지난 1984년 준공한 두성빌라는 18세대, 1개 동 전체가 노후건축물로 재건축이 시급하다. 두성빌라는 3종 일반주거지역으로 이번에 서울시가 완화한 용적률 혜택을 적용하면 최대 300%의 용적률로 건물을 올릴 수 있지만, 사선규제로 용적률 153.66%가 한계치인 것으로 분석됐다. 토지소유자의 희망 층수는 7~8층이었지만, 사선규제 탓에 상한용적률의 절반 밖에 활용하지 못하는 데다, 용적률 상 8층으로 건축하는 것도 불가능하다.

36세대가 거주하는 강남 경일빌라도 지난 1987년 사용승인을 얻어 전체동이 노후건축물이다. 경일빌라도 계획용적률 177.8%로 3종주거지역 완화 용적률 300%의 절반 수준에 그친다는 추정결과를 얻었다.

용적률 완화 최대 걸림돌로 떠오른 사선규제는 건축법 시행령상 높이 10m 이하 건물은 맞닿은 부지 경계선에서 최소 1.5m를 띄우고 10m 초과 건물은 해당 높이의 절반 만큼 띄어야 한다는 것이다. 다세대, 다가구주택이 높이에서 10m를 초과하는 지점에서 45도 각도로 꺾여 올라가는 이유다.

건축물 연한 38년, 84세대 연립주택의 소규모 재건축을 추진하기로 한 광진구 미도빌라는 중점경관관리구역과 자연경관지구에 속해 층수제한이 있다는 점이 사업 걸림돌이 됐다.

서울시의 완화된 용적률 기준으로는 2종 일반주거지역도 250%까지 용적률 완화가 가능하지만 중점경관리구역상 층수제한 탓에 250% 적용이 불가능하다는 분석이 나왔다. 관악구 영락빌라도 마찬가지 결과를 얻었다.

이를 고려하면, 이 같은 서울시의 선제적 조치가 도심 내 주택공급 활성화로 이어질 지는 미지수라는 우려가 나온다.

완화된 용적률을 적용 받지 못하면 비례율이 100%를 넘지 못하는 등 사업 진척에 큰 어려움을 겪을 수 있다. 비례율이란 신축 부동산 가치를 비율로 나타낸 수치로, 최소 100%를 넘어야 사업성이 있다. 종후자산인 새로 지을 부동산의 가치가 종전 부동산가치와 투입될 사업비 보다 높아야 사업을 추진할 수 있는데, 용적률을 제대로 보장 받지 못하면, 비례율은 하락할 수밖에 없다. 

주택업계의 한 관계자는 “현재 서울관내에서 주택 공급에 가장 큰 규제가 되는 부분이 ‘높이’”라며 “시행령에서 위임 규정이 없기 때문에 시 차원에서 별도로 대응할 수 없고, 중앙정부 차원에서 시와 손 발을 맞춰줘야 주택공급에 효과를 볼 수 있다”고 말했다.

임성엽 기자 starleaf@

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